Les spécificités du bail commercial

Les spécificités du bail commercial
Question : J’ai entendu dire que les baux à loyer ayant comme objet des locaux commerciaux peuvent différer des contrats d’habitations, qu’en est-il ?

Effectivement, la réglementation en matière du droit du bail et la pratique prévoient quelques règles particulières pour les locaux commerciaux. Définissons premièrement ce que l’on entend par locaux commerciaux : il s’agit d’objets destinés à l’exploitation d’une entreprise : bureau, magasin, atelier, dépôt, entrepôt, etc. Il n’est cependant pas nécessaire que l’activité du locataire soit lucrative ; la jurisprudence assimilant les activités idéales aux activités commerciales. Par contre, un appartement utilisé à des fins professionnelles sans accord du propriétaire ne peut être considéré comme un local commercial.

Quelles sont par conséquent les spécificités du bail à loyer dont la destination des locaux est de nature commerciale ?

Le préavis de résiliation - soit le délai entre la réception du congé et l’échéance du bail - prévu par la loi est de 6 mois au minimum contre 3 mois pour les logements.

La durée des contrats est souvent plus longue pour tenir compte d’une durée d’amortissement des investissements effectués par le locataire et des désagréments liés à un déménagement d’une entreprise. En contrepartie de la sécurité offerte au locataire et dans le cadre d’un bail conclu pour une durée d’au moins cinq ans la loi prévoit une évolution des loyers en fonction du 100% de la variation de l’indice suisse des prix à la consommation ; on parle de loyers indexés qui peuvent être augmentés une fois par année moyennant un préavis d’un mois et l’utilisation d’une formule officielle.

Il n’y a pas de montant maximum pour la constitution de la garantie-loyer (3 mois de loyers nets pour les habitations). En outre, le bailleur de locaux commerciaux bénéficie d’une sûreté supplémentaire par un droit de rétention sur le mobilier se trouvant dans les locaux loués en cas de retard dans le paiement des loyers et frais accessoires.

En ce qui concerne les charges dues par le locataire qui seront stipulées impérativement dans le bail, elles peuvent comprendre les frais d’entretien d’installations mises à la disposition exclusive du locataire ou qui sont sa propriété ; on pense par exemple à la ventilation d’un restaurant, le monte-charge d’un centre logistique et du câblage informatique.

Il peut également se présenter que les locaux soient loués bruts. Là également le locataire supportera le coût d’entretien des aménagements entrepris par lui et dûment autorisés par le bailleur ; il y aura lieu également de prévoir les modalités en cas de fin de bail : remise à l’état initial, indemnisation éventuelle du locataire. Pour tous travaux envisagés par le locataire, il est judicieux d’obtenir l’accord écrit du propriétaire.

Nous terminerons ce tour d’horizon des particularités des baux commerciaux par la disposition ayant trait au transfert du bail commercial. En fait, cette possibilité de changement de locataire présuppose un contrat de remise de commerce. Le bailleur ne peut refuser son consentement que pour de justes motifs comme l’insolvabilité du bénéficiaire du transfert ou si le transférant refuse de fournir les renseignements sur la remise de commerce. Si le bailleur donne son consentement écrit, le bénéficiaire du transfert prend la place de l’ancien locataire qui restera toutefois solidairement responsable des obligations du bail jusqu’à l’échéance du contrat mais pour deux ans au plus.

Comme vous pouvez le constater, le contrat ayant pour objet un local commercial, en droit suisse, reste très proche des règles du bail d’habitations contrairement à certaines législations étrangères qui ont codifié spécifiquement le bail commercial.

René LAGGER Christophe LAGGER
Administrateur PUBLIAZ GERANCE & COURTAGE SA Administrateur PUBLIAZ GERANCE & COURTAGE SA