L’acquisition d’une villa louée

L’acquisition d’une villa louée

Question : Etant intéressé pour les besoins de ma famille à l’achat d’une villa actuellement louée, pouvez-vous m’éclairer sur les modalités et en particulier les délais de la résiliation du contrat de bail ?

Le droit du bail (art. 261 CO) prévoit que « si, après la conclusion du contrat, le bailleur aliène la chose louée, le bail passe à l’acquéreur avec la propriété de la chose ». Le nouveau propriétaire reprend par conséquent les droits et obligations du vendeur.

Toutefois, l’acquéreur a la possibilité de résilier le bail à loyer d’une habitation de manière anticipée en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal (trois mois pour la fin d’un trimestre de bail) pour autant qu’il fasse valoir un besoin urgent pour lui-même ou ses proches parents ou alliés. Ce besoin doit être avéré et actuel ; il ne peut pas être hypothétique. En cas de doute, nous conseillons d’effectuer en parallèle une résiliation anticipée et une résiliation pour l’échéance. En effet, si le besoin urgent ne peut pas être démontré le congé anticipé est considéré comme nul.

La résiliation à l’aide de la notification officielle ne pourra être envoyée que lorsque le nouveau propriétaire sera inscrit au Registre foncier. Il est ici précisé que si l’acquéreur laisse passer la première occasion de résilier le bail de manière anticipée, il est réputé assumer le bail jusqu’à son échéance contractuelle.

Compte tenu de la résiliation anticipée de son bail pour les besoins urgents de l’acquéreur, le droit du bail prévoit que locataire peut réclamer des dommages-intérêts au vendeur. Pour se protéger de devoir une indemnité après la vente de son bien immobilier, il est usuellement prévu dans l’acte notarié que le contrat de bail est repris par l’acquéreur et qu’en cas de résiliation anticipée les dommages du locataire sont pris en charge par le nouveau propriétaire. Afin d’éviter les prétentions financières du locataire et si l’échéance contractuelle n’est pas trop éloignée il est préférable de respecter les conditions de durée prévue dans le contrat.

Dans tous les cas, le locataire a la faculté de contester le congé et de solliciter une prolongation de son bail à loyer. Comme mentionné plus haut, la résiliation anticipée pourrait être considérée comme nulle si la condition de l’urgence n’est pas prouvée. Il en va de même pour toute résiliation si les conditions formelles ne sont pas remplies ; en particulier le non respect des délais et l’absence de la notification officielle. Le motif ne doit pas impérativement être mentionné lors de la résiliation mais sur demande du locataire. Le législateur a également prévu que le congé pourrait être annulé s’il est démontré qu’il est contraire au principe de la bonne foi. Subsidiairement, le locataire pourra souhaiter une prolongation du bail jusqu’à quatre ans.

A défaut d’accord entre les parties, la Commission de conciliation qui a un pouvoir de décision en la matière se déterminera sur l’annulation du congé et la prolongation du bail en fonction d’une pesée des intérêts du locataire (trouver un logement) et du propriétaire (intégrer le bien immobilier récemment acquis). Dans les 30 jours, la partie non satisfaite de la décision peut encore saisir le Tribunal des Baux.

Aujourd’hui, en fonction de la pénurie de logement où la demande dépasse largement l’offre, il est fort probable que le locataire sollicite et obtienne une prolongation de son bail malgré les intérêts prépondérants de l’heureux nouveau propriétaire. Ainsi, il y a lieu de prendre en considération cet élément dans le cadre de l’étude d’achat sachant toutefois que souvent le locataire ayant reçu son congé et devant se reloger quitte les lieux avant le délai octroyé ; le bailleur lui laissant l’opportunité de se départir du contrat pour la fin d’un mois moyennant un prévis de 30 jours.

René LAGGER Christophe LAGGER
Administrateur PUBLIAZ GERANCE & COURTAGE SA Administrateur PUBLIAZ GERANCE & COURTAGE SA