Estimation du bien à vendre

Question : Je suis propriétaire d’une villa depuis 35 ans et souhaite la vendre pour acquérir un appartement, quels conseils pouvez-vous me donner pour l’estimation de mon bien immobilier et sur quels critères va-t-elle se baser ?

Pour un particulier, il est souvent assez difficile d’évaluer le prix de son bien surtout si l’acquisition a été réalisée il y a plusieurs années. En effet, de nombreux critères rentrent en considération et le marché immobilier peut subir des variations dans des délais relativement courts ; il est donc recommandé de faire appel à un professionnel qui tiendra compte du caractère unique de votre propriété à un instant donné.

Il existe des méthodes d’estimation basées sur des statistiques - méthodes dites hédonistes - mais la difficulté d’obtenir des données de comparaison sur un marché particulier permet seulement d’établir une approximation qui pourrait être biaisée car ne relevant pas de la prise en compte des facteurs propres de l’objet. Ces méthodes permettent toutefois d’obtenir une première information sur la valeur du bien et servent également à construire des indices de prix de l’immobilier.

Quels sont les éléments qui vont influencer l’estimation ? Ils peuvent être regroupés de manière non exhaustive comme suit :

  • environnement : quartier, commodités, orientation, surface de la parcelle, aménagements extérieurs ;
  • technique : qualité de la construction (surface et volume habitables, architecture, matériaux, finitions, équipements, niveau de confort), état du bâtiment ;
  • juridique : règlement sur la police des constructions, servitudes, forme de propriété ;
  • financier : charges d’entretien, taux d’imposition.

Comment pratiquement se déroulera l’expertise ? Le mandat débute par une visite des lieux pour déterminer la qualité de l’objet ainsi que son état d’entretien et se poursuit par l’analyse de documents qui, s’ils sont préparés par le propriétaire, permettra d’accélérer le processus de l’expertise. Il s’agit en particulier : d’un extrait récent du Registre foncier avec les servitudes qui étendent ou restreignent l’usage de la propriété, du plan cadastral, de la police de l’établissement cantonal d’assurance incendie avec le détail du cube, des plans, etc. Il y aura lieu également de tenir compte de la réglementation sur la police des constructions qui permet par exemple de déterminer si un meilleur degré d’utilisation de la parcelle est envisageable.

Partant de ces données et des observations effectuées sur le site, le professionnel va calculer une valeur dite intrinsèque qui prend en compte le coût de construction à neuf, duquel on déduit un degré de vétusté qui sera ensuite augmenté de la valeur du terrain et des aménagements extérieurs.

En l’espèce, s’agissant d’une villa occupée par son propriétaire, la valeur intrinsèque sera la base principale de l’évaluation. Si l’objet avait été loué, une valeur de rendement, obtenue par la capitalisation du revenu locatif, serait également prise en considération.

Nous profitons de signaler qu’il existe différentes valeurs en fonction de l’objectif recherché ; d’où l’importance de définir précisément le cadre de l’évaluation. Nous parlons ici d’une valeur de vente, mais le professionnel pourrait être amené à déterminer aussi une valeur fiscale, d’assurance, de gage, comptable, etc.

Le coût de l’estimation dépendra généralement de la grandeur du bien, du temps nécessaire à récolter les renseignements pertinents et du contenu du rapport d’estimation de même que du mandat de courtage qui pourrait en découler, le cas échéant.

Il est évident que compte tenu du marché qui reste toujours favorable, la demande étant soutenue et les conditions permettant l’accès à la propriété attractives, le prix de vente demandé peut être quelque peu revalorisé mais ne doit en aucun cas s’écarter de manière trop importante du chiffre de l’expert au risque de retarder la transaction et se trouver dans un marché qui n’accepterait plus le prix estimé qui, nous vous le rappelons, l’a été à une date donnée.

René LAGGER Christophe LAGGER
Administrateur PUBLIAZ GERANCE & COURTAGE SA Administrateur PUBLIAZ GERANCE & COURTAGE SA