Administration de PPE : le calcul des millièmes

Administration de PPE : le calcul des millièmes
Question : Ayant l’intention d’acheter un appartement dans une résidence en PPE, je m’aperçois que des lots de mêmes surfaces n’ont pas les mêmes quotes-parts pour la répartition des charges. Est-ce normal ?

En préambule, il y a lieu de mentionner que les millièmes ne servent pas uniquement à répartir les charges d’entretien de la PPE mais représente la valeur de chaque unité d’étage par rapport à la valeur totale de l’immeuble et permettent également de déterminer si l’assemblée générale peut valablement délibérer (calcul du quorum : moitié des copropriétaires présents ou représentés correspondant à au moins la moitié de la valeur des parts) et doivent être pris en compte lors de certaines décisions. De plus, c’est sur la base des millièmes que l’indemnité de l’assurance serait versée aux copropriétaires en cas de dommage total à l’immeuble.

Au niveau de la répartition des charges, nous tenons à préciser qu’il existe aussi d’autres critères. Les frais de chauffage et d’eau chaude par exemple peuvent être répartis en fonction des volumes des lots ou selon des compteurs individuels.

Critères objectifs et subjectifs

Cela étant dit, deux logements identiques en ce qui concerne la surface peuvent tout à fait disposer de quotes-parts différentes. En effet, les millièmes dépendent d’éléments objectifs comme la surface ou le volume, mais aussi de critères subjectifs, à savoir : la position du lot dans l’immeuble, son orientation, la vue, les éventuelles nuisances de l’environnement, etc.

Ainsi, un logement de 120 m2 au dernier étage avec un dégagement plein sud sur le lac obtiendra des millièmes supérieurs au même appartement de 120 m2 situé au 1er étage sans vue et directement sur une avenue à fort trafic.

Afin de normaliser le calcul des millièmes lors de la constitution d’une PPE, différentes associations professionnelles ont élaboré des recommandations disponibles en particulier sur le site Internet de l’Union suisse des professionnels de l’immobilier Vaud - www.uspi-vaud.ch ; document qui à l’avantage d’expliciter et faciliter la compréhension de la répartition des valeur des unités d’étage au niveau de la PPE.

Modifications ultérieures fastidieuses

Les quotes-parts peuvent être éventuellement corrigées par la suite si une erreur manifeste s’est produite à la création de la PPE ou en présence d’une extension de la PPE par la création de nouveaux lots. Pour ce faire, la législation prévoit que toutes les personnes concernées (y compris les créanciers gagistes) doivent donner leur consentement et il doit y a voir une décision de l’assemblée générale des copropriétaires protocolée par un acte authentique.

Aussi, c’est une procédure qui peut être lourde et qui doit être mise en œuvre en cas de modifications significatives par rapport aux millièmes existants. D’où, l’importance d’une analyse sérieuse en amont de la constitution de la PPE au registre foncier.

René LAGGER Christophe LAGGER
Administrateur PUBLIAZ GERANCE & COURTAGE SA Administrateur PUBLIAZ GERANCE & COURTAGE SA