Quelles mesures pouvons-nous prendre envers un locataire qui néglige l’entretien de son logement jusqu’à le détériorer ?
Selon l’art. 257f al. 1 du Code des Obligations, « le locataire est tenu d’user de la chose avec le soin nécessaire ». Les Règles et usages locatifs du canton de Vaud précisent les obligations du locataire à ce sujet, en particulier qu’il est chargé de procéder, à ses frais, aux nettoyages et aux menus travaux d’entretien et de réparation. Une liste non exhaustive mentionne par exemple : l’entretien des sols, boiseries, installations sanitaires, appareils ménagers, l’aération régulière les locaux, le remplacement des vitres brisées ou endommagées, des prises, les brise-jets, les flexibles, les joints des robinets, les filtres de ventilation, etc.
Visite des lieux
Si des doutes apparaissent sur l’entretien du logement, le locataire doit autoriser le bailleur à inspecter la chose, moyennant un préavis donné au locataire et en tenant compte de ses disponibilités.
Lors de la visite, si les lieux ne sont pas utilisés avec le soin requis, le propriétaire doit sommer par écrit le locataire de procéder aux réparations nécessaires dans un délai donné et raisonnable. Cet avertissement précisera les doléances envers le locataire ainsi que les mesures qu’il doit entreprendre.
Résiliation du bail
Il y a lieu également d’aviser le locataire qu’à défaut de réaction de sa part, le contrat de bail pourra être résilié de manière anticipée moyennant un préavis de 30 jours pour la fin d’un mois pour les baux d’habitation. Pour des raisons de preuve de la réception de cette mise en demeure, nous vous conseillons de l’adresser en courrier recommandé.
Nous tenons à préciser qu’une résiliation n’est possible que pour des faits d’une certaine gravité qui rend le maintien du bail insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison. Afin d’appuyer les faits constatés, il est envisageable de solliciter, le cas échéant, un rapport de l’office de l’hygiène de l’habitat compétent au lieu de situation de l’immeuble.
En cas d’endommagement grave et intentionnel des locaux, la loi prévoit la possibilité de procéder directement à une résiliation avec effet immédiat.
Si l’entretien et les réparations n’ont pas été effectués à la fin du bail, le bailleur pourra réclamer des dommages-intérêts au locataire. Toutefois, il y aura lieu de prendre en considération la durée d’amortissement des installations, l’usure normale incombant au propriétaire, à moins qu’il s’agisse de défauts ponctuels. Pour se prémunir, le locataire aura tout intérêt à conclure une assurance responsabilité civile qui prendra à charge les sommes réclamées par le bailleur, ce dernier pouvant d’ailleurs exiger dans le contrat de bail, qu’une telle couverture d’assurance soit établie par le locataire.
Le locataire bénéficie d’un droit d’utiliser l’appartement mais en contrepartie, il a des obligations,en particulier pour ce qui nous concerne aujourd’hui, l’entretien de la chose avec tout le soin nécessaire. A défaut, comme nous l’avons vu, il risque de se voir réclamer des indemnités ou que son contrat de bail soit résilié.