Augmentation de la surface d'un jardin privatif

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Je suis copropriétaire d’un appartement au rez-de-chaussée bénéficiant d’un jardin privatif et souhaite l’étendre sur une zone commune et procéder à la pose d’une clôture, quelle procédure dois-je entreprendre ?

En tant que propriétaire d’un lot avec jardin, vous devez être au bénéfice d’un droit d’usage particulier qui peut avoir été prévu sous diverses formes à savoir une servitude, une attribution par le règlement d’administration et d’utilisation ou éventuellement un contrat de bail à loyer ou une convention. En l’espèce et comme dans la majorité des cas, une servitude foncière a été rattachée à votre lot. Aussi, les modalités d’usage de votre jardin sont fixées d’une part par l’exercice de la servitude avec le plan qui délimite la surface concernée et d’autre part par le règlement d’administration et d’utilisation ; documents qui sont tous déposés au Registre foncier.

Règles d’utilisation

Usuellement, il est prévu que le propriétaire du fonds dominant (le copropriétaire du lot au rez-de-chaussée) doit veiller à ce que les lieux soient toujours propres et libres de tous dépôts susceptibles de nuire à l’esthétique de l’immeuble. Au niveau de l’entretien, il incombe au bénéficiaire de la servitude et il peut être prévu que la coupe du gazon et la taille des haies de séparation soient commandées par l’administrateur pour l’ensemble de surfaces privatives aux frais des propriétaires concernés ou de toute la copropriété. En outre, il est souvent précisé qu’aucune modification de l’aménagement du jardin ne peut se faire sans le consentement de l’administrateur ce qui est le cas dans votre affaire.

Aussi, la mise en place d’une clôture doit être soumise à l’administrateur qui veillera au respect des dispositions applicables en la matière. En pratique, il sera souvent déterminé un type de grillage pour maintenir l’harmonie des lieux et, pour le bon ordre, l’administrateur sollicitera l’aval des copropriétaires directement touchés ou concernés par la vision du nouvel aménagement. Cette même démarche est à effectuer par exemple pour la modification du revêtement de la terrasse.

Unanimité nécessaire pour modification de l’assiette de la servitude

Par contre, la question de l’extension de la partie privative sur une partie commune est plus complexe et nécessite une décision qui doit être prise à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés à l’Assemblée générale. En effet, il s’agit d’une modification d’une servitude sur la parcelle de base qui ne pourrait être imposée à un copropriétaire. L’art 648 al 2 du Code civil stipule que « le concours de tous est nécessaire pour les aliénations, constitutions de droits réels ou changements dans la destination de la chose, à moins qu’ils n’aient unanimement établi d’autres règles à cet égard ».

Le règlement ne dérogeant pas à la disposition légale ci-dessus, il y a lieu de demander à l’administrateur de porter à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale la modification de l’emprise du jardin en faisant accompagner la convocation d’un plan permettant de prendre une décision. Si un seul copropriétaire refuse son accord et même s’il n’est pas directement concerné par la demande car son lot est à l’opposé de la résidence, aucune correction de l’assiette de la servitude pourra être effectuée.

En cas d’unanimité acquise en faveur du projet, il pourra être procédé aux démarches avec le géomètre et le notaire pour le remplacement en particulier des plans déposés au Registre foncier ; aux frais usuellement du requérant.

Pour gagner du temps et ne pas attendre la date fixée pour l’Assemblée générale ordinaire, il est envisageable de faire protocoler la décision par une consultation écrite, soit un questionnaire envoyé à chaque copropriétaire, ou la signature de la nouvelle servitude qui sera déposée au Registre foncier par l’ensemble des copropriétaires.

En règle générale et pour conclure, il est vivement conseillé de prendre contact avec votre administrateur afin d’obtenir son aval pour des aménagements, même sur un espace dont vous avez un usage exclusif mais qui reste une partie commune selon la règle impérative de l’art. 712b al. 2 ch. 1.