Mon locataire est intervenu auprès de la commission de conciliation suite à des prétendus défauts dans son logement. J’ai entendu que la commission peut lui octroyer une baisse de loyer. Qu’en est-il sachant qu’à ce jour je n’ai jamais eu l’occasion de me présenter devant cette autorité ?
En cas de litige entre bailleur et locataire, la législation prévoit que la partie lésée peut intervenir auprès d’une autorité de conciliation. Dans le canton de Vaud, c’est la Préfecture du district du lieu de l’immeuble qui est compétente pour traiter de toutes questions relative aux baux de choses immobilières. La commission est ainsi composée d’un président en la personne du préfet, d’assesseurs représentant les associations de bailleurs et des locataires.
Objectif : concilier
Le Code des obligations à son article 274a liste les attributions des commissions de conciliation. Il s’agit de conseiller les parties ; de tenter, en cas de litige, de les amener à un accord ; de transmettre les requêtes du locataire à l’autorité compétente lorsqu’une procédure d’expulsion est pendante ; de faire office de tribunal arbitral à la demande des parties et de rendre les décisions prévues par la loi.
Pouvoir de décision
La commission de conciliation doit en effet prendre une décision dans deux cas : premièrement, après la consignation du loyer. Elle doit ainsi se déterminer sur les prétentions des parties et l’affectation des montants consignés. Deuxièmement, lors des requêtes d’annulation de congé et/ou de prolongation de bail.
Dans la question qui nous intéresse ce jour, la commission a convoqué le propriétaire suite à une demande formulée par le locataire qui n’a pas eu satisfaction après l’envoi d’un avis de défaut en bonne et due forme avec fixation d’un délai pour y remédier et menace de consigner le loyer. Nous tenons à préciser que le locataire a 30 jours dès l’échéance du loyer versé sur un compte de consignation pour intervenir auprès de l’autorité de conciliation. Cas échéant, les loyers consignés seront acquis au bailleur.
Après avoir pris connaissance des pièces remises par les parties et les avoir entendues, voire de procéder à une visite de l’objet incriminé – la commission devra prendre position si aucun accord n’est trouvé en audience. Elle fixera éventuellement une réduction de loyer dès la date à laquelle le bailleur a eu connaissance du défaut et réglera la question des loyers consignés afin d’éviter une disproportion entre les prétentions du locataire et la somme retenue. La baisse de loyer est déterminée de cas en cas en fonction de l’importance du défaut, de la perte de jouissance de surface louée et doit être relativisée en fonction du montant du prix de location.
Recours dans les 30 jours
Si aucune partie ne saisit le tribunal des baux dans les trente jours, la décision de la commission entre en force et devient exécutoire. Il en va de même de l’accord intervenu entre les parties et consigné dans un procès-verbal. Dans les cas où la commission n’a pas de pouvoir de décision et a constaté l’échec de la conciliation, c’est dans le même délai de trente jours que le locataire ou le bailleur peut intervenir auprès de l’instance supérieure qu’est le tribunal des baux.
Afin d’éviter la convocation à la commission de conciliation, le propriétaire avisé prendra soin de répondre à l’avis de défaut reçu du locataire. De plus, malgré le fait que la procédure devant l’autorité de conciliation se veuille simple et rapide, il cherchera conseils auprès de mandataires professionnels afin de défendre ses intérêts.