Mon futur propriétaire me demande trois mois de loyer à titre de garantie loyer. Cela correspond-t-il à la loi et comment être sûr que je puisse récupérer le montant à mon départ ?

Lors de la location d’un objet immobilier, afin de couvrir les risques du propriétaire quant au non-paiement du loyer, des frais accessoires et de la réparation de dégâts occasionnés par le locataire, il peut être exigé une garantie loyer. Ce n’est pas une obligation mais si cela est prévu explicitement dans le contrat de bail à loyer, il y a lieu de respecter certaines règles que nous allons brièvement exposer ci-dessous.

Son montant est limité selon la loi à trois mois de loyer pour les baux d’habitation ; le contrat-cadre déclaré de force obligatoire précisant qu’il s’agit d’un maximum de trois mois de loyer net, soit sans les finances de chauffage, eau chaude et frais accessoires.

Si le bailleur reçoit le montant en espèces, il a l’obligation de le déposer sur un compte bancaire spécifique ouvert au nom du locataire afin d’éviter qu’il soit utilisé à d’autres fins ; ceci, dans un délai de 10 jours pour les logements. S’agissant d’une règle impérative, le contrat ne peut en aucun cas prévoir que le propriétaire en soit dispensé. Il est ici précisé que les intérêts des dépôts reviennent au locataire.

Il peut également s’agir d’un cautionnement garantissant au bailleur le versement du montant fixé en cas de besoin. Cette variante offre l’avantage pour le locataire de ne pas effectuer un dépôt d’argent qui est bloqué – aujourd’hui qui plus est très peu rémunéré – pendant toute la durée du bail à loyer ; en contrepartie de la garantie offerte par le prestataire, le locataire lui verse une prime annuelle et éventuellement des frais de dossier et/ou de gestion.

Pour les locaux commerciaux, il n’y a pas de montant maximum pour la constitution de la garantie de loyer. En outre, le bailleur de locaux commerciaux bénéficie d’une sûreté supplémentaire par un droit de rétention sur le mobilier se trouvant dans les locaux loués en cas de retard dans le paiement des loyers et des frais accessoires.

La garantie doit être constituée dans les trente jours qui suivent la signature du contrat de bail à loyer, mais au plus tard lors de l’état des lieux d’entrée. A défaut, les clés ne pourront être délivrées au locataire par le gérant ou le propriétaire.

L’argent ne peut être débloqué, partiellement ou en totalité, qu’avec l’accord des deux parties ou moyennant un jugement entré en force ou la notification d’un commandement de payer qui n’a pas été frappé d’opposition ou dont l’opposition a été levée.

Au niveau pratique, l’état des lieux de sortie effectué et les loyers ainsi que les éventuels travaux à charge du locataire payés, le bailleur donnera son accord écrit pour la libération de la garantie. Afin de ne pas retenir l’entier de la somme déposée jusqu’à l’obtention des factures des réfections incombant au locataire, il peut être prévu de faire signer une procuration au locataire permettant de libérer en faveur du bailleur la somme due ; le solde ainsi que les intérêts pouvant être prélevés par le locataire. Si aucune procédure n’est intentée dans l’année après le départ du locataire, ce dernier peut obtenir la libération de la garantie sans accord du bailleur. Le prestataire s’adressera toutefois au bailleur afin d’être certain qu’aucune action judiciaire n’a été entreprise dans ce délai de douze mois.

Enfin, nous ne vous conseillons pas de négocier le montant de la garantie loyer à la baisse avec le risque que votre candidature soit écartée ; la garantie de trois mois pour un appartement ne couvrant parfois pas les loyers dus, les procédures d’expulsion étant longues et le droit de rétention sur le mobilier ayant été supprimé en ce qui concerne les logements.