Le niveau des taux hypothécaires étant bas, puis-je bénéficier d’une réduction du loyer de mon logement en location ?
Dans le cadre de la fixation des loyers, c’est l’Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux (OBLF) qui fixe le taux d’intérêt de référence. Ce dernier est, depuis 2008, publié par l’Office fédéral du logement (OFL) pour toute la Suisse et s’élève aujourd’hui à 1.25 %. Le prochain taux sera communiqué en mars prochain.
Il y a lieu ainsi de comparer ce taux de référence unique à celui en vigueur pour votre contrat de bail ou lors de la dernière modification de votre loyer. Pour une baisse du taux de 0.25 %, le loyer peut être diminué de 2,91%.
Toutefois, l’éventuelle modification doit tenir compte de l’évolution des autres composantes de fixation des loyers soit l’indice suisse des prix à la consommation à raison de 40 %, la hausse des charges courantes et d’entretien ainsi que les prestations supplémentaires du bailleur comme les travaux dits à plus-values ou l’agrandissement de la chose louée. Le procédé prenant en compte la variation de ces paramètres entre un moment donné et la dernière fixation du loyer est appelé la méthode relative.
Pas de baisse automatique
Selon la législation, il revient au locataire de demander la diminution de loyer pour le prochain terme de résiliation par écrit à son bailleur. Ce dernier doit se déterminer dans les trente jours ; à défaut, le locataire peut saisir l’autorité de conciliation dans un délai également de trente jours.
Le bailleur peut également s’opposer à la diminution sollicitée au moyen de la méthode dite absolue. On entend par là soit que le loyer appliqué est admissible en fonction d’objets comparables ou que le rendement du bien immobilier est insuffisant.
Dans les cas où le loyer devrait être augmenté malgré la baisse du taux d’intérêt hypothécaire, le prix de location peut être maintenu à son niveau actuel avec fixation d’une réserve locative applicable uniquement lors d’un futur changement des paramètres de fixation des loyers.
Sans incidence
Nous tenons à vous préciser que l’évolution du taux d’intérêt hypothécaire n’entre pas en considération dans le cadre des contrats indexés qui doivent avoir été conclus pour une durée de cinq ans et se renouveler tacitement de cinq ans en cinq ans ; une clause prévoyant que le locataire seul pouvant résilier avant le terme étant admise. Dans ce cas, l’indexation prend en compte le 100 % de l’évolution de l’indice suisse des prix à la consommation.
Il en va de même pour les immeubles subventionnés ; les loyers étant fixés par les pouvoirs publics et les modifications ne rentrant pas dans le champ d’application de la protection des loyers abusifs prévue par le droit du bail.
Comme on le voit, la baisse du taux d’intérêt hypothécaire de 0,25 % n’implique pas nécessairement une réduction de loyer d’environ 3 %. Par ailleurs, la non répercussion automatique des diminutions du taux de référence doit être mise en relation avec le phénomène des rentes de situation dont bénéficient de nombreux locataires restés dans le même logement pendant plusieurs années. En effet, malgré les adaptations possibles selon les dispositions du droit de bail à loyer, les prix de location en cours de contrat, ne suivent pas l’évolution des prix du marché et le propriétaire qui souhaite un rendement équitable des fonds qu’il a investis doit en tenir compte dans le cadre de la fixation de cas en cas des loyers de son immeuble.