Je prévois d’agencer complètement la cuisine de mon locataire pour env. CHF 20’000.-, dans quelles mesures puis-je répercuter cet investissement sur son loyer ?

L’art. 269a lettre b du Code des Obligations mentionne que « les prestations supplémentaires du bailleur » peuvent justifier une adaptation à la hausse du loyer. Il s’agit de l’une des quatre composantes de fixation des loyers selon le droit actuel avec la variation du taux hypothécaire, l’évolution de l’indice suisse des prix à la consommation, ainsi que la hausse des charges courantes et d’entretien. La calculation qui prend en compte la variation des paramètres ci-dessus entre un moment donné et la dernière fixation du loyer est appelée la méthode relative.

L’art. 14 de l’Ordonnance sur la bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux (OBLF) précise ce qu’on entend par « prestations supplémentaires » à savoir les travaux à plus-values, l’agrandissement de la chose louée, les prestations accessoires supplémentaires et les importantes rénovations.

Règle des 50 à 70 %

Comme il est souvent difficile de distinguer les rénovations à plus-values et les travaux d’entretien courants qui sont compris dans le loyer, l’art. 14 OBLF considère qu’un pourcentage entre 50 et 70 % peut être admis comme travaux à plus-values ; les parties pouvant toutefois démontrer, cas échéant, une autre quote-part.

En l’espèce, le fait d’équiper une cuisine est l’exemple d’une amélioration créant une plus-value car ces travaux procurent un confort supplémentaire au locataire.

Répercussion sur le loyer

La législation permet de répercuter sur le loyer « les frais d’intérêts, d’amortissement et d’entretien résultant de l’investissement » selon la méthodologie suivante appliquée à notre cas .

• Investissement à plus value selon la règle des 50 à 70 % : CHF 20’000.- x 70 % = CHF 14’000.-.
• Intérêt : (CHF 14’000.- x (Taux hypothécaire de référence 3 % + 0.5 %) ) / 2 = CHF 245.-
• Amortissement sur 20 ans (rénovation complète) : CHF 14’000.- / 20 = CHF 700.-
• Entretien : (CHF 245.- + CHF 700.-) x 10 % = CHF 94.50
• Total d’augmentation annuelle : CHF 1039.50 soit env. CHF 87.-/mois

Au niveau de la forme, le bailleur doit notifier la hausse de loyer sur une formule officielle agrée par le canton en mentionnant de manière précise les motifs de l’augmentation en détaillant l’incidence des différents critères. Si les motifs sont indiqués dans un document annexe, le bailleur doit impérativement en faire référence sur la notification officielle. Bien sûr, la hausse ne peut entrer en vigueur qu’à l’échéance du contrat et doit être reçue par le locataire au moins dix jours avant le début du préavis de résiliation du bail. Ceci, lui donne un délai de réflexion, pour, cas échéant, résilier le contrat dans les temps si les nouvelles conditions ne le satisfont pas.

Enfin, nous signalons que les contrats indexés qui doivent avoir été conclus pour une durée de cinq ans et se renouveler tacitement de cinq ans en cinq ans peuvent également prévoir une clause permettant au bailleur d’augmenter le loyer en cas de prestations supplémentaires.