Je m’absente à l’étranger pendant une année et souhaite sous-louer mon appartement, dois-je entreprendre des démarches particulières envers ma gérance ?

Effectivement la sous-location doit suivre un certain nombre de règles que nous allons expliciter ci-dessous. En préambule, nous tenons à préciser ce que l’on entend par sous-location : il s’agit de la cession de tout ou partie de l’objet du bail principal moyennant le paiement d’un loyer.

Le Code des Obligations prévoit que le locataire peut sous-louer la chose avec le consentement du bailleur-propriétaire, cas échéant représenté par une gérance. Aussi, il y a lieu de solliciter l’autorisation du bailleur en lui communiquant les conditions de sous-location : désignation de l’objet, coordonnées du sous-locataire, durée, prix de location, etc.

Le bailleur peut refuser son consentement que dans les trois cas suivants :

1. si le locataire refuse de communiquer les conditions de sous-location. Le locataire peut devoir fournir le projet de contrat de sous-location si le bailleur le demande. Il en va ainsi pendant toute la période de la sous-location ; si les conditions sont modifiées, le locataire veillera bien à en informer le bailleur.
2. si les conditions de la sous-location, comparées à celles du contrat de bail principal, sont abusives. Le locataire ne peut pas exiger de son sous-locataire un loyer fortement majoré à moins qu’il offre des prestations supplémentaires comme la mise à disposition des meubles ou des services particuliers (nettoyage par exemple).
3. si la sous-location présente des inconvénients majeurs pour le bailleur. Exemple : Le sous-locataire exploite les locaux à d’autres fins que celles convenues dans le contrat de bail principal ou que les nouveaux occupants soient susceptibles de nuire au bon rapport de voisinage ou qu’un nombre sensiblement plus élevé de personnes vivent dans le logement.

Selon les Règles et usages locatifs du Canton de Vaud, le consentement du bailleur doit être donné par écrit et dans les 30 jours dès réception de la demande du locataire. Au niveau de la durée de la sous-location, ces dispositions prévoient également que le locataire ne peut sous-louer l’entier de la chose pour une durée indéterminée (avec reconduction tacite sauf congé donné par l’une ou l’autre des parties) à moins que le bailleur transmette son accord.

Dans la pratique, nous conseillons au locataire d’adresser le projet de convention de sous-location au bailleur en respectant les considérations ci-dessus. Par ailleurs, en cas d’approbation, le locataire reste responsable du bail principal envers le bailleur et garde tous ses droits et obligations en particulier le paiement des loyers. Comme il n’y a pas de rapport juridique entre le bailleur et le sous-locataire, le locataire devra impérativement transmettre à son sous-locataire toute question liée au contrat de bail principal. Il en va ainsi d’éventuelles modifications du loyer ou lorsque le bail principal est résilié, le locataire doit à son tour résilier le bail de sous-location qui ne peut se poursuivre au-delà de la fin du bail principal.

A défaut d’autorisation du bailleur qui était en droit de s’opposer à la sous-location ou dans le cas où le locataire passe outre un refus justifié du bailleur, le contrat de bail principal peut être résilié de manière anticipée.

Pour conclure, il y a lieu d’être également particulièrement attentif à la qualité et à la solvabilité du sous-locataire, le locataire principal restant responsable du contrat de bail principal afin de limiter le risque de cette démarche qui nous vous le rappelons doit rester provisoire.