En tant que locataire, je suis sur le point de remettre mon commerce et mon propriétaire m’indique que je vais rester solidairement responsable avec le repreneur pendant encore deux ans. Je pensais pouvoir être libéré de mes obligations en présentant un locataire disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. Qu’en est-il ?

Il y a lieu de prendre en considération que la législation prévoit pour les locaux commerciaux la restitution anticipée de la chose louée (art. 264 CO) mais également une disposition relative au transfert de bail (art. 263 CO) qui présuppose un contrat de remise de commerce.

Ne pas confondre avec une résiliation anticipée

Dans le premier cas, en l’absence de remise de commerce, effectivement le locataire pourra être libéré de ses obligations en présentant au propriétaire une personne qui doit répondre aux critères suivants : solvable, soit en mesure de payer le loyer et les charges ; objectivement acceptable pour le bailleur et disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions (durée, loyer actuel et futur, etc.) A défaut, le locataire reste responsable de ses obligations jusqu’à l’échéance de son bail.

Nous tenons à préciser qu’il y a lieu de respecter, pour la date de résiliation, un préavis suffisant afin de permettre au bailleur de prendre les renseignements d’usage sur le candidat. Le propriétaire n’a en outre aucune obligation d’accepter la conclusion d’un nouveau contrat avec la personne amenée par le locataire sortant ; ce dernier étant alors libéré à la date voulue par lui.

Refus d’un transfert de bail uniquement pour de justes motifs

En l’espèce, comme l’affaire est reprise moyennant rémunération, c’est les règles du transfert de bail qui s’appliquent. Lors de ce changement de locataire, le bailleur ne peut refuser son consentement que pour de justes motifs comme l’insolvabilité du bénéficiaire du transfert, si le transférant refuse de fournir les renseignements sur la remise de commerce, dans le cas d’une volonté de changement d’affectation, si le montant de la transaction met en péril le règlement futur des loyers, etc. Si le bailleur donne son consentement écrit, le bénéficiaire du transfert prend la place de l’ancien locataire qui restera effectivement solidairement responsable des obligations du bail jusqu’à l’échéance du contrat mais pour deux ans au plus.

Cette solidarité a été prévue étant donné que le bailleur ne peut pas, sauf justes motifs, refuser le transfert et responsabiliser le locataire transférant qui a pu vendre son établissement.

Aussi, en présence d’un contrat de remise de commerce, un avenant tripartite sera établi prévoyant que le bail est repris dans toutes ces clauses par le bénéficiaire du transfert avec l’accord du bailleur et la signature du locataire transférant qui confirme sa responsabilité solidaire pour un temps, toutefois, limité.