Dans le cadre d’une propriété par étages (PPE), comment gérer le cas d’un copropriétaire en défaut de paiement de ses charges communes et pourrait-on en arriver à la constitution d’une hypothèque légale ?
Afin de financer les dépenses de fonctionnement de la PPE soit les frais et charges communs, le copropriétaire doit verser des contributions. Le règlement d’administration et d’utilisation de la PPE fixe généralement la périodicité des paiements soit usuellement trimestriellement d’avance. Il peut également prévoir les modalités de la perception d’une pénalité ou d’un intérêt en faveur de la PPE.
En cas de retard dans le versement des acomptes et pour ne pas mettre en péril le règlement des factures, l’administrateur veillera à suivre l’encaissement des contributions des copropriétaires. Cas échéant, en vue du recouvrement des sommes dues, il adressera un relevé de compte puis une mise en demeure.
Sans réaction de la part d’un copropriétaire en défaut de paiement, la législation à l’article 712 i CC prévoit un droit de gage qui va grevé le lot du propriétaire actuel, l’hypothèque légale.
Contributions des trois dernières années
Ainsi, l’ensemble des copropriétaires peut requérir en tout temps l’inscription provisoire d’une hypothèque légale afin de garantir les contributions des trois dernières années. La réquisition peut émaner de l’administrateur même sans décision de l’Assemblée générale. Par contre, à défaut d’administrateur, chaque copropriétaire peut requérir l’inscription de l’hypothèque légale moyennant une décision de l’Assemblée générale prise à la majorité ou une autorisation du juge.
La constitution de ce droit réel limité est conditionnée à l’inscription au Registre foncier du lieu de situation de l’immeuble. Étant donné que la réalisation forcée du bien pourrait être exigée, l’inscription définitive suppose une créance exigible impayée et l’accord du propriétaire (reconnaissance de dette ou autorisation). A défaut, il s’agira de demander au juge de constater l’existence de la créance et ordonner l’inscription.
Droit de rétention
Nous tenons à préciser que la communauté des copropriétaires bénéficie également selon l’art. 712 k CC d’un droit de rétention sur les meubles qui garnissent le lot. Il s’agira en conséquence de requérir auprès de l’office des poursuites une prise d’inventaire en vue d’une procédure en réalisation du gage.
En cas de non paiement des charges, on voit ainsi que le législateur offre à la PPE de bénéficier de deux moyens coercitifs permettant de garantir son droit aux contributions et éviter de péjorer son bon fonctionnement.