Dans le cadre de la vente de ma propriété, je souhaite m’attacher les services d’un courtier professionnel. Quels sont les éléments qui doivent être prévus dans le contrat de courtage ?
Même si elle n’est pas obligatoire, la forme écrite doit être privilégiée afin de définir les modalités du courtage qui est, selon l’art. 412 du Code des Obligations, « un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d’indiquer à l’autre partie l’occasion de conclure une convention, soit de lui servir d’intermédiaire pour la négociation d’un contrat. »
Le rôle du courtier
On voit que le rôle du courtier qui sera mentionné dans le contrat comprend deux activités qui peuvent être cumulées. Soit celle d’indicateur : trouver un client qui accepte de conclure un contrat de vente ou celle de négociateur qui consiste à mener les tractations et déterminer les termes du contrat de vente.
La rémunération
Autre élément essentiel est la rémunération du courtier qui n’est due que si son travail a abouti à la signature de l’acte de vente. La base de calcul des honoraires doit être mentionnée dans le contrat. Il s’agit généralement d’un pourcentage du prix de vente obtenu qui peut être inférieur au prix demandé fixé au départ ; les tarifs usuels prévoient les taux suivants par tranches : 5% pour la tranche du prix de vente jusqu’à Fr. 500’000.- ; 3% pour la tranche entre Fr. 500’000.- et Fr. 4’000’000.- ; 2% pour la tranche au-delà de Fr. 4’000’000.-. Par exemple, pour un prix de vente de Fr. 1’500’000.- nous obtenons : première tranche : Fr. 500’000.- x 5% = Fr. 25’000.- ; deuxième tranche : Fr. 1’000’000.- x 3% = Fr. 30’000.- soit des honoraires totaux de Fr. 55’000.- auquel s’ajoute la taxe sur la valeur ajoutée. En cas de vente à terme, le contrat prévoit habituellement que la commission peut être réglée au moment de la première signature et le versement de l’acompte par l’acquéreur.
En sus des honoraires, il peut être convenu que le mandant prenne en charge des frais de publicité ou d’établissement de dossiers qui sont dus même si aucune vente n’est conclue par le courtier.
Les différents types de contrat
La question se pose de l’exclusivité ou non du mandat. Si une clause d’exclusivité, qui doit être limitée dans le temps, est prévue, le propriétaire s’engage à transmettre toute personne intéressée au courtier et ne pas conclure d’autres contrats au risque de devoir payer à double une commission. Toutefois, l’avantage de ce type de contrat est de maîtriser la diffusion du bien immobilier qui doit s’effectuer auprès d’un professionnel reconnu. Il est possible de signer un contrat de courtage principal exclusif avec une agence membre d’un réseau. Vous pouvez ainsi profiter d’une force de vente accrue en s‘adressant à un seul interlocuteur qui diffuse le bien auprès de ses partenaires optimisant sa visibilité et les chances de succès. Ainsi, il n’est pas nécessaire de faire appel à plusieurs courtiers par le biais de contrat de courtage simple ou non exclusif avec lesquels il s’agit de communiquer séparément et dont les visites ne pourront être coordonnées afin de limiter leur désagrément pour le propriétaire occupant encore les lieux. Le contrat exclusif évite également que votre objet soit présenté différemment – même en ce qui concerne le prix – sur divers médias avec pour conséquence de le décrédibiliser ou d’interpeller le candidat acheteur sur les raisons de ces informations non homogènes.
Une autre alternative est le contrat de courtage avec mandat conjoint et exclusif. Il s’agit d’un contrat avec deux courtiers qui se sont entendus sur la répartition de la rémunération.
Doivent bien entendu également figurer sur les contrats les parties : le propriétaire ou son représentant et l’agence mandatée, la désignation de l’objet en particulier le numéro de la parcelle au Registre foncier ainsi qu’une clause d’élection de for en cas de litige, généralement le lieu de situation de l’immeuble.
La conclusion d’un contrat de courtage écrit permet ainsi de se prémunir souvent de désagréables surprises liées à des arrangements oraux imprécis. Par ailleurs, nous vous rappelons que l’Union suisse des professionnels de l’immobilier, USPI Vaud a établi un contrat-type et a mis en place le concept « Label courtier USPI Vaud » qui encourage et soutien la formation professionnelle continue des courtiers des agences membres ainsi qu’énumère un certain nombre de règles permettant également de garantir aux mandants des prestations de qualité pour que les objectifs de la réalisation du bien immobilier soit atteint à satisfaction de tous.