Ayant résilié le bail de mon appartement après 3 ans, je m’inquiète des modalités de restitution en fonction de dégâts que mes chats ont occasionnés aux murs d’une pièce. S’agissant de mon premier état des lieux de sortie, pouvez-vous me renseigner sur les démarches à effectuer ?

Au niveau légal, selon l’art. 267 al. 1 du Code des Obligations, « A la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l’état qui résulte d’un usage conforme au contrat. ». Il aura ainsi dû utiliser le logement avec le soin nécessaire et devra répondre des détériorations non liées à l’usure normale.

Le fait que vos chats aient déchirés les tapisseries n’est pas considéré comme une utilisation adéquate et si des réparations dans les règles de l’art n’ont pas été effectuées à la fin du bail, le bailleur pourra réclamer des dommages-intérêts au locataire. Toutefois, il y aura lieu de prendre en considération la durée d’amortissement des installations, l’usure normale incombant au propriétaire, à moins qu’il s’agisse de défauts ponctuels.

Tabelle d’amortissement

Les associations de bailleurs et de locataires ont établi un document commun proposant des durées de vie moyennes par installation. Ainsi, pour le papier peint qui nous concerne en l’espèce, il est prévu un amortissement sur 10 ans.

Comme l’appartement était neuf à l’entrée du locataire, après 3 ans, le montant à sa charge pour des dégâts sur l’ensemble des parois représentera le 70% de la facture des travaux selon la formule : (solde de la durée de vie du matériau / durée de vie de référence) * 100 ; soit pour notre cas : (7/10) *100.

En pratique, le bailleur avisé se rendra dans le logement dès la réception de la résiliation pour effectuer une pré-visite des lieux et conférer, cas échéant, les remises en état à entreprendre. Il communiquera également les instructions en ce qui concerne le nettoyage et les démarches à effectuer jusqu’au jour de l’état des lieux et en particulier la nécessité de vider complètement les locaux pour cette date. Nous tenons à préciser que, moyennant la fixation au préalable d’un rendez-vous, le locataire ne peut s’opposer aux visites tant du propriétaire que des candidats locataire.

Il appartient également au locataire de prévenir les organes tels que le contrôle des habitants, les opérateurs de téléphonie et de télévision, ainsi que les fournisseurs d’énergie ; tout en veillant à ce que les installations électriques fonctionnement lors de l’état des lieux pour permettre le contrôle des pièces bornes.

Etat des lieux

La vérification de l’état de la chose louée est consignée sur un procès-verbal établi par le bailleur. Ce n’est pas une obligation et, cas échéant, la loi décharge le locataire de toute responsabilité à l’exception de défauts qui ne pouvaient pas être découverts à l’aide d’une inspection usuelle.

En cas de travaux à charge du locataire, une convention de sortie valant reconnaissance de dette est établie en mentionnant un montant forfaitaire du ou le pourcentage de participation qui sera calculé sur la facture du maître d’état.

Il va sans dire que, tant que les sommes dues par le locataire n’ont pas été honorées, le bailleur ne donnera pas son accord pour la libération du montant de la garantie ou il sollicitera du locataire une procuration lui permettant de retirer sur ladite garantie le montant à charge.
Pour se prémunir, le locataire aura tout intérêt à conclure une assurance responsabilité civile qui prendra en charge les sommes réclamées par le bailleur ; ce dernier pouvant d’ailleurs exiger dans le contrat de bail qu’une telle couverture d’assurance soit établie par le locataire.