Ayant acquis un appartement en propriété par étages (PPE), l’administrateur qui est un des copropriétaires m’informe que des travaux importants au niveau de l’enveloppe de l’immeuble doivent être effectués mais qu’il n y a pas de fonds de rénovation. Ce dernier n’aurait pas dû être obligatoirement créé?
Le fonds de rénovation est une provision permettant de financer des travaux de réfection futurs des parties communes de la PPE. Sa constitution n’est pas obligatoire, le législateur ne l’ayant pas prévue de manière impérative. Toutefois, son absence peut mettre en péril la mise en route d’investissements nécessaires, certains copropriétaires ne pouvant répondre favorablement à un appel de fonds extraordinaire. Aussi, nous recommandons vivement la création de cette réserve ; ceci, même pour un immeuble neuf.
Comment fixer le montant annuel à attribuer au fonds de rénovation ? Là également, il n’y a pas d’obligation légale et l’assemblée peut fixer librement les versements ; la décision étant prise à la majorité simple comme celle de la création du fonds. Une règle provenant de la pratique détermine l’attribution annuelle par un pourcentage de la valeur d’assurance incendie, en général 0,2%. Une étude avec une estimation des travaux à entreprendre et les échéances prévisibles peut aussi être effectuée. Il s’agit dans tous les cas de ne pas prétériter le maintien de la valeur du patrimoine des copropriétaires par des charges ne couvrant que les frais d’entretien courant en vue de restreindre les provisions mensuelles à payer.
Qu’en est-il du placement de ce capital ? C’est l’administrateur qui a l’attribution de gérer judicieusement sur un compte particulier les contributions d’épargne des copropriétaires. Il doit privilégier la sécurité et veiller à la disponibilité des fonds en particulier lors de la souscription par exemple d’obligations ou de bons de caisse.
Fiscalement, le copropriétaire doit tenir compte dans sa fortune de la part du fonds de rénovation correspondant à sa quote-part et dans ses revenus des intérêts qui lui reviennent. Comme seuls les comptes de PPE approuvés par l’Assemblée générale doivent être pris en considération et que les séances peuvent se tenir après la date d’envoi des déclarations d’impôt, le copropriétaire devra solliciter un délai où l’administration fiscale admet la production des comptes adoptés de l’exercice précédent.
Le fonds de rénovation doit être utilisé pour des travaux des parties communes inhabituels et d’une certaine ampleur. La plupart des règlements de PPE prévoient que c’est l’Assemblée générale qui a la compétence pour cet acte d’administration important ; décision qui nécessite la majorité qualifiée soit la double majorité des propriétaires d’étages présents ou représentés et des parts.
Quid de la part versée au fonds de rénovation par le vendeur en cas d’aliénation de son lot ? Le copropriétaire ne peut revendiquer les montants qu’il a payés et qui n’ont pas été utilisés. Toutefois, il pourra en tenir compte lors de détermination du prix de vente demandé ; la présence d’un fonds de rénovation étant un élément favorable permettant de financer des rénovations futures.
Malgré qu’il n’y ait pas d’obligation légale, permettez-nous de répéter qu’une gestion prudente prévoyant la constitution d’un fonds de rénovation doit être privilégiée afin d’assurer la pérennité des biens immobiliers et éviter que des travaux ne puissent être entrepris faute de surface financière suffisante de copropriétaires.