Ayant acquis un appartement dans une propriété par étages qui fonctionne avec un comité élu par l’Assemblée générale, j’aimerai être renseigné sur son rôle et ses compétences ? Par ailleurs, est-ce une obligation ?
Les dispositions légales n’obligent pas la désignation d’un comité composé de plusieurs membres – pas de nombre maximum fixé par la loi- ou d’un délégué – un seul représentant. Mais il est vrai que nous trouvons de plus en plus souvent cet organe de la PPE qui a l’avantage de permettre la mise en place d’une interface entre l’administrateur et les copropriétaires en vue de faciliter la gestion de l’immeuble.
Organe d’aide et de contrôle
L’administrateur a ainsi des interlocuteurs privilégiés pouvant l’aider et le soutenir dans son activité ainsi que favoriser la préparation et le suivi des décisions prises lors des Assemblées générales. Vivant généralement dans l’immeuble, les membres du comité sont à même de répertorier les demandes et avis des copropriétaires et de fournir un feed-back des actions entreprises. On le voit, il s’agit principalement d’un rôle d’accompagnement et de surveillance mais il peut également être prévu d’autres fonctions. Selon l’art. 712 m al. 1 ch. 33 du Code civil que « (…) l’assemblée des copropriétaires a notamment les attributions suivantes : (…) 3. Désigner un comité ou un délégué, auquel elle peut confier des tâches administratives, notamment celles de conseiller l’administrateur, contrôler sa gestion et soumettre à l’assemblée un rapport et des propositions à ce sujet. ». Le terme « notamment » permet ainsi d’élargir les fonctions du comité ou du délégué qui peut se voir confier également une compétence financière. Par exemple, il est possible de prévoir que le comité puisse approuver des dépenses allant jusqu’à un montant déterminé ; sachant qu’au-delà, la compétence revient à l’Assemblée générale.
Majorité simple
A défaut de clauses particulières dans le règlement d’administration et d’utilisation de la PPE, la nomination et la définition des compétences du comité ou du délégué nécessitent une décision prise à la majorité simple des copropriétaires d’étages. Les personnes désignées doivent avoir accepté leur nomination et être copropriétaires s’agissant d’un organe de la communauté des propriétaires par étages. Par contre, il est bien évidemment envisageable de faire appel à des tiers à titre de conseils sans qu’ils deviennent membre du comité ou qu’un tiers représente le copropriétaire désigné.
La mise sur pied d’un comité peut également être prévue pour une durée déterminée. On pense en particulier à la nomination d’un comité chargé de suivre d’importants travaux de rénovation ou celui responsable d’effectuer les démarches d’appels d’offres et de désignation d’un nouvel administrateur.
La révocation du comité ou du délégué se fait également par une décision à la majorité simple lors des Assemblées générales ordinaires mais peut avoir lieu en tout temps s’agissant d’un contrat de mandat.
Afin d’éviter tout conflit pouvant intervenir au sujet des activités ou décisions du comité ou du délégué et de minimiser les possibilités d’interprétation différentes de leurs rôles, il est vivement conseillé que les compétences soient précisément formulées afin de fixer des règles du jeu claires pour l’ensemble des propriétaires par étages. Facultatif, la désignation de l’organe sujet de cette contribution dans le cas de PPE d’une certaine importance doit être privilégiée ; sa présence favorisant la communication entre les copropriétaires et l’administrateur.