FAQ

Question : Je suis copropriétaire d’un appartement au rez-de-chaussée bénéficiant d’un jardin privatif et souhaite l’étendre sur une zone commune et procéder à la pose d’une clôture, quelle procédure dois-je entreprendre ?

En tant que propriétaire d’un lot avec jardin, vous devez être au bénéfice d’un droit d’usage particulier qui peut avoir été prévu sous diverses formes à savoir une servitude, une attribution par le règlement d’administration et d’utilisation ou éventuellement un contrat de bail à loyer ou une convention. En l’espèce et comme dans la majorité des cas, une servitude foncière a été rattachée à votre lot. Aussi, les modalités d’usage de votre jardin sont fixées d’une part par l’exercice de la servitude avec le plan qui délimite la surface concernée et d’autre part par le règlement d’administration et d’utilisation ; documents qui sont tous déposés au Registre foncier.

Règles d’utilisation

Usuellement, il est prévu que le propriétaire du fonds dominant (le copropriétaire du lot au rez-de-chaussée) doit veiller à ce que les lieux soient toujours propres et libres de tous dépôts susceptibles de nuire à l’esthétique de l’immeuble. Au niveau de l’entretien, il incombe au bénéficiaire de la servitude et il peut être prévu que la coupe du gazon et la taille des haies de séparation soient commandées par l’administrateur pour l’ensemble de surfaces privatives aux frais des propriétaires concernés ou de toute la copropriété. En outre, il est souvent précisé qu’aucune modification de l’aménagement du jardin ne peut se faire sans le consentement de l’administrateur ce qui est le cas dans votre affaire.

Aussi, la mise en place d’une clôture doit être soumise à l’administrateur qui veillera au respect des dispositions applicables en la matière. En pratique, il sera souvent déterminé un type de grillage pour maintenir l’harmonie des lieux et, pour le bon ordre, l’administrateur sollicitera l’aval des copropriétaires directement touchés ou concernés par la vision du nouvel aménagement. Cette même démarche est à effectuer par exemple pour la modification du revêtement de la terrasse.

Unanimité nécessaire pour modification de l’assiette de la servitude

Par contre, la question de l’extension de la partie privative sur une partie commune est plus complexe et nécessite une décision qui doit être prise à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés à l’Assemblée générale. En effet, il s’agit d’une modification d’une servitude sur la parcelle de base qui ne pourrait être imposée à un copropriétaire. L’art 648 al 2 du Code civil stipule que « le concours de tous est nécessaire pour les aliénations, constitutions de droits réels ou changements dans la destination de la chose, à moins qu’ils n’aient unanimement établi d’autres règles à cet égard ».

Le règlement ne dérogeant pas à la disposition légale ci-dessus, il y a lieu de demander à l’administrateur de porter à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale la modification de l’emprise du jardin en faisant accompagner la convocation d’un plan permettant de prendre une décision. Si un seul copropriétaire refuse son accord et même s’il n’est pas directement concerné par la demande car son lot est à l’opposé de la résidence, aucune correction de l’assiette de la servitude pourra être effectuée.

En cas d’unanimité acquise en faveur du projet, il pourra être procédé aux démarches avec le géomètre et le notaire pour le remplacement en particulier des plans déposés au Registre foncier ; aux frais usuellement du requérant.

Pour gagner du temps et ne pas attendre la date fixée pour l’Assemblée générale ordinaire, il est envisageable de faire protocoler la décision par une consultation écrite, soit un questionnaire envoyé à chaque copropriétaire, ou la signature de la nouvelle servitude qui sera déposée au Registre foncier par l’ensemble des copropriétaires.

En règle générale et pour conclure, il est vivement conseillé de prendre contact avec votre administrateur afin d’obtenir son aval pour des aménagements, même sur un espace dont vous avez un usage exclusif mais qui reste une partie commune selon la règle impérative de l’art. 712b al. 2 ch. 1.

Question : Les avantages de la constitution d’un fonds de rénovation dans le cadre d’une résidence en copropriété par étages (PPE).

Le fonds de rénovation permet de financer des investissements sans que l’administrateur doivent passer par un appel de fonds extraordinaire auprès des copropriétaires ; contribution supplémentaire que certains copropriétaires ne pourraient assumer mettant en péril le démarrage des réfections.

Lors de l’aliénation d’un lot de PPE, la présence d’un fonds de rénovation est un élément favorable. Par hypothèse, la valeur d’un même bien immobilier dans une résidence avec ou sans fonds de rénovation n’est ainsi pas identique. Le copropriétaire ne peut revendiquer les montants qu’il a payés au titre d’attribution au fonds de rénovation et qui n’ont pas été utilisés. Toutefois, il en tiendra compte lors de détermination du prix de vente demandé.

Nous tenons à préciser que pour le montant annuel à attribuer au fonds de rénovation, là également, il n’y a pas d’obligation légale et l’assemblée peut fixer librement les versements qui devront être placés par l’administrateur en privilégiant la sécurité et la disponibilité des fonds.

Même pour un immeuble neuf, une gestion prudente prévoyant la constitution d’un fonds de rénovation doit être privilégiée afin d’assurer la pérennité des biens immobiliers et éviter principalement que des travaux ne puissent être entrepris faute de surface financière suffisante de copropriétaires.

Question : Je viens d’acquérir un appartement en propriété par étages (PPE) et vais prochainement participer à ma première assemblée des copropriétaires. Pouvez-vous m’indiquer comment se déroulera cette réunion ?

Permettez-nous, premièrement, de vous féliciter pour votre acquisition. Nous vous souhaitons plein de satisfaction dans votre nouveau statut de copropriétaire. Vous soulevez la question du déroulement de l’assemblée des copropriétaires qui est en fait le pouvoir législatif de la communauté.

Ses attributions sont notamment de prendre toutes décisions au niveau des règles régissant la PPE et des affaires administratives qui ne sont pas de la compétence de l’administrateur, surveiller l’activité de ce dernier, désigner éventuellement un comité ou une délégation de copropriétaires permettant d’assurer l’interface entre l’administrateur et les copropriétaires, contrôler puis approuver la répartition des frais et les comptes, y compris l’attribution au fonds de rénovation.

Une assemblée doit être organisée chaque année et convoquée, en règle générale, dans les six mois après la fin de l’exercice comptable. La convocation est du ressort de l’administrateur qui doit également mettre sur pied une assemblée extraordinaire à la demande d’un cinquième de copropriétaires. L’ordre du jour figurant sur la convocation doit mentionner les décisions importantes qui ne peuvent être prises sans cela ; à moins que tous les copropriétaires soient présents.

Pour pouvoir valablement délibérer et prendre des décisions, le quorum doit impérativement être atteint, c’est-à-dire que la moitié de tous les copropriétaires, mais au moins deux, soient présents ou représentés et qu’ils représentent au moins la moitié de la valeur des parts. Si cette exigence n’est pas remplie une seconde assemblée est convoquée qui peut se tenir au plus tôt dix jours après la première et qui peut se dérouler seulement si le tiers de tous les copropriétaires mais au moins deux soient présents ou représentés. On parle de copropriétaire représenté quand, en raison de son absence, il a établi une procuration en faveur de l’administrateur, d’un autre copropriétaire ou d’un tiers.

L’assemblée est la plupart du temps présidée par l’administrateur si elle n’en a pas décidé autrement. Pendant l’année, l’administrateur, en tant qu’organe exécutif, effectue les actes d’administration commune conformément aux dispositions légales et règlementaires ainsi qu’aux décisions de l’Assemblée générale. Il prend les mesures urgentes visant à empêcher ou réparer un dommage et se charge de la comptabilité de la PPE en établissant le tableau de répartition des charges, le compte d’exploitation, le bilan et le budget du prochain exercice.

Au niveau du droit de vote, la règle est le principe du vote par tête. Un copropriétaire aura une seule voix même s’il possède plusieurs lots. Lorsque plusieurs personnes sont propriétaires en commun, par exemple un couple, elles n’ont également qu’une voix.

Qu’en est-il des différentes majorités possibles ? En général, les décisions se prennent à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés, il s’agit de la majorité simple. Le règlement d’administration et la loi peuvent prévoir d’autres majorités en fonction des décisions à prendre. La majorité absolue qui implique celle de tous les copropriétaires, y compris les absents. La majorité qualifiée ou double majorité nécessite la majorité des copropriétaires présents ou représentés totalisant en outre plus de la moitié de la valeur des parts. Enfin, pour des actes importants qui ne peuvent pas être imposés à un copropriétaire sans porter atteinte à son droit de propriété, l’unanimité doit être obtenue, soit le consentement de tous les copropriétaires.

Les débats feront l’objet d’un procès-verbal qui sera établi par l’administrateur et remis à l’ensemble des copropriétaires.

Compte tenu des tâches et des responsabilités de l’administrateur, il est conseillé de faire appel à un professionnel qui pourra faire profiter les copropriétaires de ses compétences et expériences évitant dans de nombreux cas, des conflits et une détérioration des rapports de bon voisinage.

Question : Dans le cadre d’un développement immobilier familial, nous allons construire un petit immeuble que nous souhaitons constituer en propriété par étages (PPE), est-il obligatoire d’établir un règlement d’administration ?

Les dispositions légales précisent que « les copropriétaires peuvent convenir d’un règlement d’utilisation et d’administration » ; il n’est par conséquent pas obligatoire mais nous vous conseillons vivement d’en adopter un qui permet de clarifier l’organisation de la PPE. Il détermine entre autres quelles sont les parties privées et communes de l’immeuble et leur utilisation, les contributions aux charges communes et leurs clés de répartition, la création d’un fonds de rénovation, les organes de la communauté avec leurs compétences, les majorités applicables aux prises de décisions, etc. Il reprend souvent aussi les différents lots constitutifs de la PPE avec leur quote-part ainsi que les éventuels usages exclusifs de parties communes bien déterminées (par exemple : jardin, place de parc).

Nous tenons à préciser que le règlement d’administration peut déroger aux dispositions légales du code civil à l’exception de quelques règles impératives. Mentionnons par exemple que le règlement ne peut supprimer le droit de chaque copropriétaire de prendre, aux frais des copropriétaires, les mesures urgentes requises pour préserver la chose d’un dommage imminent ou s’aggravant. Il en va de même pour l’interdiction de modifier sans unanimité les règles dispositives concernant les actes d’administration importants et les travaux de construction. Enfin, une assemblée des copropriétaires doit être organisée annuellement.

Au niveau de la décision d’adopter ou de modifier le règlement elle doit être prise par l’assemblée générale à la majorité dite qualifiée soit la majorité des copropriétaires présents ou représentés totalisant en outre plus de la moitié de la valeur des parts.

Pour être opposable à tout nouvel acquéreur il est recommandé que le règlement soit mentionné au registre foncier même si là aussi ce n’est pas une obligation. Il y a lieu également de le modifier au Registre foncier en cas de changement de pratique afin d’éviter le risque qu’un nouveau copropriétaire n’approuve pas les comptes qui sont présentés à l’Assemblée générale car ils dérogent aux règles déposées au Registre foncier.

Il existe en outre la possibilité de rédiger un règlement de maison qui quant à lui, peut être adopté ou modifié par la majorité simple des copropriétaires présents ou représentés mais qui ne peut être mentionné au Registre foncier. Son objectif est de déterminer des règles de détail afin de maintenir l’immeuble dans un état correct et de favoriser les relations entre les copropriétaires en édictant un certain nombre de clauses comme par exemple les conditions d’utilisation de la buanderie, les horaires de fermeture des portes de l’immeuble, le nettoyage des parties communes, etc.

Cela étant, nonobstant le fait qu’il ne soit pas obligatoire, le règlement d’administration revêt une importance primordiale en tant que document de référence pour la gestion de la copropriété, fixer les règles du jeu et éviter dans de nombreux cas des conflits et une détérioration des rapports de bon voisinage. Précisons encore que les associations professionnelles ont établi des modèles qui vous faciliteront grandement la tâche mais, compte tenu de la complexité du domaine, n’hésitez pas toutefois à faire appel à des professionnels compétents et reconnus qu’ils soient administrateurs de PPE ou notaires.

Question : Ayant acquis un appartement en propriété par étages (PPE), l’administrateur qui est un des copropriétaires m’informe que des travaux importants au niveau de l’enveloppe de l’immeuble doivent être effectués mais qu’il n y a pas de fonds de rénovation. Ce dernier n’aurait pas dû être obligatoirement créé?

Le fonds de rénovation est une provision permettant de financer des travaux de réfection futurs des parties communes de la PPE. Sa constitution n’est pas obligatoire, le législateur ne l’ayant pas prévue de manière impérative. Toutefois, son absence peut mettre en péril la mise en route d’investissements nécessaires, certains copropriétaires ne pouvant répondre favorablement à un appel de fonds extraordinaire. Aussi, nous recommandons vivement la création de cette réserve ; ceci, même pour un immeuble neuf.

Comment fixer le montant annuel à attribuer au fonds de rénovation ? Là également, il n’y a pas d’obligation légale et l’assemblée peut fixer librement les versements ; la décision étant prise à la majorité simple comme celle de la création du fonds. Une règle provenant de la pratique détermine l’attribution annuelle par un pourcentage de la valeur d’assurance incendie, en général 0,2%. Une étude avec une estimation des travaux à entreprendre et les échéances prévisibles peut aussi être effectuée. Il s’agit dans tous les cas de ne pas prétériter le maintien de la valeur du patrimoine des copropriétaires par des charges ne couvrant que les frais d’entretien courant en vue de restreindre les provisions mensuelles à payer.

Qu’en est-il du placement de ce capital ? C’est l’administrateur qui a l’attribution de gérer judicieusement sur un compte particulier les contributions d’épargne des copropriétaires. Il doit privilégier la sécurité et veiller à la disponibilité des fonds en particulier lors de la souscription par exemple d’obligations ou de bons de caisse.

Fiscalement, le copropriétaire doit tenir compte dans sa fortune de la part du fonds de rénovation correspondant à sa quote-part et dans ses revenus des intérêts qui lui reviennent. Comme seuls les comptes de PPE approuvés par l’Assemblée générale doivent être pris en considération et que les séances peuvent se tenir après la date d’envoi des déclarations d’impôt, le copropriétaire devra solliciter un délai où l’administration fiscale admet la production des comptes adoptés de l’exercice précédent.

Le fonds de rénovation doit être utilisé pour des travaux des parties communes inhabituels et d’une certaine ampleur. La plupart des règlements de PPE prévoient que c’est l’Assemblée générale qui a la compétence pour cet acte d’administration important ; décision qui nécessite la majorité qualifiée soit la double majorité des propriétaires d’étages présents ou représentés et des parts.

Quid de la part versée au fonds de rénovation par le vendeur en cas d’aliénation de son lot ? Le copropriétaire ne peut revendiquer les montants qu’il a payés et qui n’ont pas été utilisés. Toutefois, il pourra en tenir compte lors de détermination du prix de vente demandé ; la présence d’un fonds de rénovation étant un élément favorable permettant de financer des rénovations futures.

Malgré qu’il n’y ait pas d’obligation légale, permettez-nous de répéter qu’une gestion prudente prévoyant la constitution d’un fonds de rénovation doit être privilégiée afin d’assurer la pérennité des biens immobiliers et éviter que des travaux ne puissent être entrepris faute de surface financière suffisante de copropriétaires.

Question : Ayant acquis un appartement dans une propriété par étages qui fonctionne avec un comité élu par l’Assemblée générale, j’aimerai être renseigné sur son rôle et ses compétences ? Par ailleurs, est-ce une obligation ?

Les dispositions légales n’obligent pas la désignation d’un comité composé de plusieurs membres – pas de nombre maximum fixé par la loi- ou d’un délégué – un seul représentant. Mais il est vrai que nous trouvons de plus en plus souvent cet organe de la PPE qui a l’avantage de permettre la mise en place d’une interface entre l’administrateur et les copropriétaires en vue de faciliter la gestion de l’immeuble.

Organe d’aide et de contrôle

L’administrateur a ainsi des interlocuteurs privilégiés pouvant l’aider et le soutenir dans son activité ainsi que favoriser la préparation et le suivi des décisions prises lors des Assemblées générales. Vivant généralement dans l’immeuble, les membres du comité sont à même de répertorier les demandes et avis des copropriétaires et de fournir un feed-back des actions entreprises. On le voit, il s’agit principalement d’un rôle d’accompagnement et de surveillance mais il peut également être prévu d’autres fonctions. Selon l’art. 712 m al. 1 ch. 33 du Code civil que « (…) l’assemblée des copropriétaires a notamment les attributions suivantes : (…) 3. Désigner un comité ou un délégué, auquel elle peut confier des tâches administratives, notamment celles de conseiller l’administrateur, contrôler sa gestion et soumettre à l’assemblée un rapport et des propositions à ce sujet. ». Le terme « notamment » permet ainsi d’élargir les fonctions du comité ou du délégué qui peut se voir confier également une compétence financière. Par exemple, il est possible de prévoir que le comité puisse approuver des dépenses allant jusqu’à un montant déterminé ; sachant qu’au-delà, la compétence revient à l’Assemblée générale.

Majorité simple

A défaut de clauses particulières dans le règlement d’administration et d’utilisation de la PPE, la nomination et la définition des compétences du comité ou du délégué nécessitent une décision prise à la majorité simple des copropriétaires d’étages. Les personnes désignées doivent avoir accepté leur nomination et être copropriétaires s’agissant d’un organe de la communauté des propriétaires par étages. Par contre, il est bien évidemment envisageable de faire appel à des tiers à titre de conseils sans qu’ils deviennent membre du comité ou qu’un tiers représente le copropriétaire désigné.

La mise sur pied d’un comité peut également être prévue pour une durée déterminée. On pense en particulier à la nomination d’un comité chargé de suivre d’importants travaux de rénovation ou celui responsable d’effectuer les démarches d’appels d’offres et de désignation d’un nouvel administrateur.

La révocation du comité ou du délégué se fait également par une décision à la majorité simple lors des Assemblées générales ordinaires mais peut avoir lieu en tout temps s’agissant d’un contrat de mandat.

Afin d’éviter tout conflit pouvant intervenir au sujet des activités ou décisions du comité ou du délégué et de minimiser les possibilités d’interprétation différentes de leurs rôles, il est vivement conseillé que les compétences soient précisément formulées afin de fixer des règles du jeu claires pour l’ensemble des propriétaires par étages. Facultatif, la désignation de l’organe sujet de cette contribution dans le cas de PPE d’une certaine importance doit être privilégiée ; sa présence favorisant la communication entre les copropriétaires et l’administrateur.

Question : Comment se déroule la nomination d’un nouvel administrateur d’une propriété par étages ?

La révocation ou l’octroi du mandat de l’administrateur – qui peut être une personne physique ou une personne morale (par exemple une agence immobilière) – fait partie des attributions de l’Assemblée générale des copropriétaires qui doit prévoir un point spécifique à son ordre du jour. Pour autant que le quorum soit atteint, c’est-à-dire que la moitié de tous les copropriétaires, mais au moins deux, soient présents ou représentés et qu’ils représentent au moins la moitié de la valeur des parts, la décision de l’Assemblée générale peut se prendre à la majorité simple, soit la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés. Il y a lieu de préciser qu’au niveau du droit de vote, la règle est le principe du vote par tête. Un copropriétaire aura une seule voix même s’il possède plusieurs lots. Lorsque plusieurs personnes sont propriétaires en commun, par exemple un couple, elles n’ont également qu’une voix.

En tant qu’organe exécutif, l’administrateur effectue les actes d’administration commune conformément aux dispositions légales et règlementaires ainsi qu’aux décisions de l’Assemblée générale. Il prend les mesures urgentes visant à empêcher ou réparer un dommage et se charge de la comptabilité de la PPE en établissant le tableau de répartition des charges, le compte d’exploitation, le bilan et le budget du prochain exercice. Compte tenu des tâches et des responsabilités de l’administrateur, il est conseillé de faire appel à un professionnel qui pourra faire profiter les copropriétaires de ses compétences et expériences évitant dans de nombreux cas, des conflits et une détérioration des rapports de bon voisinage.

Enfin, pour assurer la pérennité du bien immobilier et une connaissance des dossiers sur le long terme, il n’est pas souhaitable de changer régulièrement d’administrateur même si son mandat peut être révoqué en tout temps.

Question : Dans le cadre d’une propriété par étages (PPE), comment gérer le cas d’un copropriétaire en défaut de paiement de ses charges communes et pourrait-on en arriver à la constitution d’une hypothèque légale ?

Afin de financer les dépenses de fonctionnement de la PPE soit les frais et charges communs, le copropriétaire doit verser des contributions. Le règlement d’administration et d’utilisation de la PPE fixe généralement la périodicité des paiements soit usuellement trimestriellement d’avance. Il peut également prévoir les modalités de la perception d’une pénalité ou d’un intérêt en faveur de la PPE.

En cas de retard dans le versement des acomptes et pour ne pas mettre en péril le règlement des factures, l’administrateur veillera à suivre l’encaissement des contributions des copropriétaires. Cas échéant, en vue du recouvrement des sommes dues, il adressera un relevé de compte puis une mise en demeure.

Sans réaction de la part d’un copropriétaire en défaut de paiement, la législation à l’article 712 i CC prévoit un droit de gage qui va grevé le lot du propriétaire actuel, l’hypothèque légale.

Contributions des trois dernières années

Ainsi, l’ensemble des copropriétaires peut requérir en tout temps l’inscription provisoire d’une hypothèque légale afin de garantir les contributions des trois dernières années. La réquisition peut émaner de l’administrateur même sans décision de l’Assemblée générale. Par contre, à défaut d’administrateur, chaque copropriétaire peut requérir l’inscription de l’hypothèque légale moyennant une décision de l’Assemblée générale prise à la majorité ou une autorisation du juge.

La constitution de ce droit réel limité est conditionnée à l’inscription au Registre foncier du lieu de situation de l’immeuble. Étant donné que la réalisation forcée du bien pourrait être exigée, l’inscription définitive suppose une créance exigible impayée et l’accord du propriétaire (reconnaissance de dette ou autorisation). A défaut, il s’agira de demander au juge de constater l’existence de la créance et ordonner l’inscription.

Droit de rétention

Nous tenons à préciser que la communauté des copropriétaires bénéficie également selon l’art. 712 k CC d’un droit de rétention sur les meubles qui garnissent le lot. Il s’agira en conséquence de requérir auprès de l’office des poursuites une prise d’inventaire en vue d’une procédure en réalisation du gage.

En cas de non paiement des charges, on voit ainsi que le législateur offre à la PPE de bénéficier de deux moyens coercitifs permettant de garantir son droit aux contributions et éviter de péjorer son bon fonctionnement.

Question : Ayant l’intention d’acheter un appartement dans une résidence en PPE, je m’aperçois que des lots de mêmes surfaces n’ont pas les mêmes quotes-parts pour la répartition des charges. Est-ce normal ?

En préambule, il y a lieu de mentionner que les millièmes ne servent pas uniquement à répartir les charges d’entretien de la PPE mais représentent la valeur de chaque unité d’étage par rapport à la valeur totale de l’immeuble et permettent également de déterminer si l’Assemblée générale peut valablement délibérer (calcul du quorum : moitié des copropriétaires présents ou représentés correspondant à au moins la moitié de la valeur des parts) et doivent être pris en compte lors de certaines décisions. De plus, c’est sur la base des millièmes que l’indemnité de l’assurance serait versée aux copropriétaires en cas de dommage total à l’immeuble.

Au niveau de la répartition des charges, nous tenons à préciser qu’il existe aussi d’autres critères. Les frais de chauffage et d’eau chaude par exemple peuvent être répartis en fonction des volumes des lots ou selon des compteurs individuels.

Critères objectifs et subjectifs

Cela étant dit, deux logements identiques en ce qui concerne la surface peuvent tout à fait disposer de quotes-parts différentes. En effet, les millièmes dépendent d’éléments objectifs comme la surface ou le volume, mais aussi de critères subjectifs, à savoir : la position du lot dans l’immeuble, son orientation, la vue, les éventuelles nuisances de l’environnement, etc.

Ainsi, un logement de 120 m2 au dernier étage avec un dégagement plein sud sur le lac obtiendra des millièmes supérieurs au même appartement de 120 m2 situé au 1er étage sans vue et directement sur une avenue à fort trafic.

Afin de normaliser le calcul des millièmes lors de la constitution d’une PPE, différentes associations professionnelles ont élaboré des recommandations disponibles en particulier sur le site Internet de l’Union suisse des professionnels de l’immobilier Vaud – www.uspi-vaud.ch ; document qui à l’avantage d’expliciter et faciliter la compréhension de la répartition des valeur des unités d’étage au niveau de la PPE.

Modifications ultérieures fastidieuses

Les quotes-parts peuvent être éventuellement corrigées par la suite si une erreur manifeste s’est produite à la création de la PPE ou en présence d’une extension de la PPE par la création de nouveaux lots. Pour ce faire, la législation prévoit que toutes les personnes concernées (y compris les créanciers gagistes) doivent donner leur consentement et il doit y a voir une décision de l’Assemblée générale des copropriétaires protocolée par un acte authentique.

Aussi, c’est une procédure qui peut être lourde et qui doit être mise en œuvre en cas de modifications significatives par rapport aux millièmes existants. D’où, l’importance d’une analyse sérieuse en amont de la constitution de la PPE au Registre foncier.

Question : Une copropriétaire garde des enfants d’autrui conformément à la nouvelle loi sur l’accueil de jour des enfants ; l’Assemblée générale doit-elle se déterminer, y a-t-il un changement d’affectation ?

Afin de répondre aux besoins de la population et permettre la création de places supplémentaires, une loi sur l’accueil de jour des enfants (LAJE) est entrée en vigueur en septembre 2006 dans le canton de Vaud. En ce qui concerne les mamans de jour, cette règlementation précise les conditions pour l’octroi de l’autorisation par les communes ou associations de communes : qualités personnelles de la maman de jour, affiliation à une structure de coordination, nombre maximal et âge des enfants accueillis, etc. A ce sujet, les directives précisent que ce nombre est fixé notamment au regard de l’espace du logement à disposition et que ce dernier doit offrir des conditions de sécurité et d’hygiène telles qu’elles sont généralement admises. Par contre, la législation cantonale ne prévoit aucunement d’obtenir l’aval d’une Assemblée générale de copropriétaires et du propriétaire ou de la gérance dans le cas d’un immeuble locatif.

Qu’en est-il de la règlementation liée à la PPE qui nous intéresse ici. L’acte constitutif prévoit l’affectation des parts d’étages. Lorsqu’il s’agit d’un habitat, est-ce compatible avec l’activité rémunérée de maman de jour ? La LAJE définit l’accueil familial de jour en tant que prise en charge d’enfants par toute personne qui accueille dans son foyer, à la journée, des enfants. La notion de foyer laisse à penser que l’objet ne va pas devenir un local commercial nécessitant un changement d’affectation même si la vocation économique serait susceptible de transformer le logement en local commercial ; affectation commerciale qui n’est toutefois qu’accessoire par rapport à l’utilisation générale de l’habitation.

Par contre, quand est-il si le règlement d’utilisation et d’administration interdit certaines activités commerciales ; en particulier celles qui occasionnent des nuisances réelles pour les copropriétaires. Pour notre part, il s’agit là de la principale problématique. Les immissions éventuelles liées à la garde d’enfants sont-elles inacceptables pour les autres propriétaires d’étages ? Existe-t-il des inconvénients plus importants que ceux générés par l’habitation d’une famille nombreuse ? Si c’est le cas, les copropriétaires pourraient invoquer la clause ci-dessus, si existante, ou celle relative aux égards qui leur sont dus et qui empêche tout acte troublant le bon voisinage. Toutefois, les procédures en droit du voisinage sont fastidieuses. Afin d’éviter dans de nombreux cas des conflits et une détérioration des rapports entre copropriétaires nous préconisons une transparence et une information de la copropriétaire « maman de jour » avec ses voisins et l’administrateur de la PPE (et par analogie avec le propriétaire ou la gérance d’un immeuble locatif) ainsi qu’une prise en compte des éventuelles nuisances subies par le voisinage.

Si par son comportement une personne se rend intolérable au sein de la propriété par étages, il existe l’article impératif de l’exclusion d’un copropriétaire mais qui ne peut intervenir dans le cadre d’une violation grave d’une obligation et en dernier ressort ce qui devrait être exceptionnel dans le cas qui nous occupe aujourd’hui.

Cela étant, cette question intéressante sur un phénomène de société actuel, nous permet de relever qu’il ne faut pas négliger l’environnement des logements des mamans de jour ; ceci, dans le cadre d’un respect mutuel et d’une harmonieuse cohabitation. Dans le cadre de leur formation, les mamans de jour devraient être rendues attentives aux règles de bon voisinage qui devront être, cas échéant, rappelées aux parents bénéficiant de ces structures d’accueil qui ne cesseront de se développer dans l’avenir.

Question : Etant intéressé pour les besoins de ma famille à l’achat d’une villa actuellement louée, pouvez-vous m’éclairer sur les modalités et en particulier les délais de la résiliation du contrat de bail ?

Le droit du bail (art. 261 CO) prévoit que « si, après la conclusion du contrat, le bailleur aliène la chose louée, le bail passe à l’acquéreur avec la propriété de la chose ». Le nouveau propriétaire reprend par conséquent les droits et obligations du vendeur.

Toutefois, l’acquéreur a la possibilité de résilier le bail à loyer d’une habitation de manière anticipée en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal (trois mois pour la fin d’un trimestre de bail) pour autant qu’il fasse valoir un besoin urgent pour lui-même ou ses proches parents ou alliés. Ce besoin doit être avéré et actuel ; il ne peut pas être hypothétique. En cas de doute, nous conseillons d’effectuer en parallèle une résiliation anticipée et une résiliation pour l’échéance. En effet, si le besoin urgent ne peut pas être démontré le congé anticipé est considéré comme nul.

La résiliation à l’aide de la notification officielle ne pourra être envoyée que lorsque le nouveau propriétaire sera inscrit au Registre foncier. Il est ici précisé que si l’acquéreur laisse passer la première occasion de résilier le bail de manière anticipée, il est réputé assumer le bail jusqu’à son échéance contractuelle.

Compte tenu de la résiliation anticipée de son bail pour les besoins urgents de l’acquéreur, le droit du bail prévoit que locataire peut réclamer des dommages-intérêts au vendeur. Pour se protéger de devoir une indemnité après la vente de son bien immobilier, il est usuellement prévu dans l’acte notarié que le contrat de bail est repris par l’acquéreur et qu’en cas de résiliation anticipée les dommages du locataire sont pris en charge par le nouveau propriétaire. Afin d’éviter les prétentions financières du locataire et si l’échéance contractuelle n’est pas trop éloignée, il est préférable de respecter les conditions de durée prévue dans le contrat.

Dans tous les cas, le locataire a la faculté de contester le congé et de solliciter une prolongation de son bail à loyer. Comme mentionné plus haut, la résiliation anticipée pourrait être considérée comme nulle si la condition de l’urgence n’est pas prouvée. Il en va de même pour toute résiliation si les conditions formelles ne sont pas remplies ; en particulier le non respect des délais et l’absence de la notification officielle. Le motif ne doit pas impérativement être mentionné lors de la résiliation mais sur demande du locataire. Le législateur a également prévu que le congé pourrait être annulé s’il est démontré qu’il est contraire au principe de la bonne foi. Subsidiairement, le locataire pourra souhaiter une prolongation du bail jusqu’à quatre ans.

A défaut d’accord entre les parties, la Commission de conciliation qui a un pouvoir de décision en la matière se déterminera sur l’annulation du congé et la prolongation du bail en fonction d’une pesée des intérêts du locataire (trouver un logement) et du propriétaire (intégrer le bien immobilier récemment acquis). Dans les 30 jours, la partie non satisfaite de la décision peut encore saisir le Tribunal des Baux.

Aujourd’hui, en fonction de la pénurie de logement, où la demande dépasse largement l’offre, il est fort probable que le locataire sollicitant une prolongation de son bail malgré les intérêts prépondérants de l’heureux nouveau propriétaire, l’obtienne. Ainsi, il y a lieu de prendre en considération cet élément dans le cadre de l’étude d’achat sachant toutefois que souvent le locataire ayant reçu son congé et devant se reloger quitte les lieux avant le délai octroyé ; le bailleur lui laissant l’opportunité de se départir du contrat pour la fin d’un mois moyennant un prévis de 30 jours.

Question : En vue de la réalisation de mon appartement en PPE, comment puis-je en obtenir une estimation valable et comment va-t-elle se dérouler ?

En fonction de nombreux critères qui entrent en considération dans une expertise immobilière et du marché qui peut subir des variations dans des délais relativement courts, il est recommandé de faire appel à un professionnel qui tiendra compte du caractère unique de votre logement à un instant donné.

Le mandat débute par une visite des lieux pour déterminer la qualité de l’objet ainsi que son état d’entretien et se poursuit par l’analyse de documents tels que : l’extrait récent du Registre foncier avec les servitudes, le plan cadastral, les plans, etc.

Partant de ces données et des observations effectuées sur le site, le professionnel va calculer une valeur dite intrinsèque qui prend en compte le coût de construction à neuf, duquel on déduit un degré de vétusté qui sera ensuite augmenté de la valeur du terrain et des aménagements extérieurs ; ceci rapporté à la quote-part du lot.

Principalement dans le cadre d’un objet loué, une valeur de rendement – obtenue par la capitalisation du revenu locatif – est également prise en considération.

Le coût de l’estimation dépendra généralement de la grandeur du bien, du temps nécessaire à récolter les renseignements pertinents et du contenu du rapport d’estimation de même que du mandat de courtage qui pourrait en découler.

Il est évident que compte tenu du marché immobilier actuel favorable, le prix de vente demandé peut être quelque peu revalorisé mais ne doit en aucun cas s’écarter de manière trop importante du chiffre de l’expert au risque de retarder la transaction et se trouver dans un marché qui n’accepterait plus le prix estimé qui, nous vous le rappelons, l’a été à une date donnée.

Question : Désirant vendre mon appartement, j’ai approché un courtier faisant partie d’un réseau d’agences immobilières, pensez-vous qu’il s’agit d’une option qui permet d’atteindre efficacement et de manière sécurisée l’aliénation de mon bien immobilier ?

En préambule, nous vous félicitons de vouloir utiliser les services d’un courtier immobilier pour la vente de votre logement. En effet, pour effectuer une transaction au juste prix, il y a lieu de s‘entourer de professionnels qui vous conseilleront et vous accompagneront de l’estimation à la signature de l’acte de vente auprès du notaire et vous feront profiter, en outre, de leur logistique et expérience pour les nombreuse démarches à entreprendre : fixation du prix de vente, création d’une notice de vente claire et complète, plan média adéquat pour atteindre efficacement les prospects, présentation de votre bien à des clients potentiels sélectionnés, transmission au notaire des informations en vue de l’établissement de l’acte notarié, etc.

Cela étant, revenons sur votre question liée aux réseaux de courtiers et de leur incidence sur la vente de votre appartement. Nous tenons à vous préciser que le premier pool d’agences dans la région lémanique a été créé en 1996 sous la marque « Swissimo » ; aujourd’hui connue sous le nom « SwissRéeau ». L’objectif était de mettre en commun informatiquement les objets de chaque agence et de partager les honoraires en cas de transaction. Quel avantage pour le client vendeur ? Profiter d’une force de vente accrue en s’adressant à un seul interlocuteur qui diffuse le bien auprès de ses partenaires optimisant sa visibilité et les chances de succès. Ainsi, il n’est pas nécessaire de faire appel à plusieurs courtiers avec lesquels il s’agit de communiquer séparément et dont les visites ne pourront être coordonnées afin de limiter leur désagrément pour le propriétaire occupant encore les lieux. Le réseau évite également que votre objet soit présenté différemment – même en ce qui concerne le prix – sur divers médias avec pour conséquence de le décrédibiliser ou d’interpeller le candidat acheteur sur les raisons de ces informations non homogènes.

Quid du règlement des honoraires de vente ? Il n’y a pas de risque de revendications de plusieurs courtiers, les règles des réseaux prévoient que le courtier qui a introduit le dossier dans le réseau et qui est en contact avec le propriétaire vendeur, facture l’ensemble de la commission et en reverse la moitié – ou selon une autre clé de répartition définie à l’avance – à l’agence partenaire ayant trouvé l’acquéreur. Aussi, pour notre part les réseaux peuvent accélérer la transaction par la diffusion de votre appartement auprès d’un plus grand nombre de prospects et ceci en privilégiant le contact avec un seul agent immobilier qui se charge de renseigner ses confrères.

Nous profitons de l’occasion pour mentionner que les réseaux facilitent également les démarches des personnes souhaitant acquérir un bien immobilier. Là aussi, le fait de s’adresser à une agence affiliée à un réseau permet de profiter d’une offre importante augmentant les opportunités de trouver l’objet de ses rêves.

Ces arguments ont permis ces dernières années de modifier les processus de mise en valeur ou d’achat de biens immobiliers et le développement des ventes par l’intermédiaire de partenariat entre acteurs immobiliers.

Toutefois, pour atteindre vos objectifs, la contribution d’un courtier professionnel est vivement conseillée et il y a lieu de relever le concept mis en place par l’Union suisse des professionnels de l’immobilier, USPI Vaud – « Label courtier USPI Vaud » – qui encourage et soutient la formation professionnelle continue des courtiers des agences membres et permet de garantir aux mandants des prestations de qualité et de se différencier des nombreux protagonistes présents sur ce marché et qui ne bénéficient pas des compétences requises, la profession de courtier immobilier n’étant plus soumise à une autorisation de pratiquer.

Question : Dans le cadre d’un investissement dans une promotion immobilière de 28 logements, quels sont les démarches et vecteurs publicitaires que vous privilégieriez pour une réalisation d’un maximum de lots sur plans ?

Afin d’optimiser vos chances de succès, nous vous conseillons de vous approcher d’un courtier immobilier reconnu qui vous conseillera et vous accompagnera dans les nombreuses démarches à entreprendre, de la fixation des prix de vente à la signature des actes notariés.

En ce qui concerne spécifiquement les démarches de commercialisation, le professionnel vous proposera une palette d’outils de commercialisation qui seront facturés en sus des honoraires de vente selon un budget à définir en fonction des médias utilisés.

Vecteurs de commercialisation

De manière non exhaustive et afin de se différencier par rapport à des produits concurrents, il peut être envisagé :

la conception d’un visuel propre au projet (logo) permettant sa meilleure identification sur tous les supports utilisés ;
la production d’images de synthèse en 3D permettant de visualiser l’implantation de la construction et de se rendre compte des volumes à disposition ;
la mise en place d’un panneau de vente et d’oriflammes sur le site ainsi que d’un Portakabin ou autre infrastructure permettant d’accueillir les prospects et de leur présenter le projet dans de bonnes conditions ;
la création d’un site Internet spécifiquement destiné à la présentation du projet et à la vente des lots ;
l’élaboration d’une plaquette de vente comprenant une argumentation mettant en avant les atouts de l’objet et favorisant une décision positive ;
l’envoi d’un mailing auprès des prospects ciblés ;
la présence des objets sur les portails Internet immobiliers ;
l’insertion d’encarts publicitaires et publireportages dans des médias écrits sélectionnés en fonction de la clientèle visée ;
l’organisation de portes ouvertes ;
la participation à des salons consacrés à l’immobilier ;
la convocation de conférences de presse ;
etc.

Plan média

Ainsi, lorsque les conditions du contrat de courtage ont été déterminées et en particulier les moyens financiers mis à disposition pour le marketing, il s’agit d’élaborer le plan média qui est le choix des supports de communication dans lesquels le bien immobilier va être présenté. Dans le message, il y a lieu de capter au mieux l’attention des clients potentiels et de les rassurer par rapport à une vente sur plans qui de prime à bord peut être très abstraite pour le quidam. D’où l’importance de la crédibilité des acteurs en présence et la transmission d’information la plus précise possible sur par exemple, la description de l’ouvrage construit avec les budgets alloués pour les finitions et les modalités d’acquisition.

Aujourd’hui, grâce à Internet, les stratégies de marketing et de communication ont été bouleversées et permettent au client de se faire généralement une bonne idée du projet et doivent être privilégiées en fonction bien entendu de l’importance de l’opération ; ceci, compte tenu du coût de la création d’un site internet dédié à la vente.

Toutefois, pour atteindre vos objectifs de vente, les meilleurs vecteurs publicitaires doivent être, à notre sens, impérativement accompagnés d’une structure professionnelle permettant de répondre aux questions de la clientèle. A ce sujet, nous vous rappelons le concept mis en place par l’Union suisse des professionnels de l’immobilier, USPI Vaud – « Label courtier USPI Vaud » – qui encourage et soutient la formation professionnelle continue des courtiers des agences membres et permet de garantir aux mandants des prestations de qualité.

Question : Dans le cadre de la vente de ma propriété, je souhaite m’attacher les services d’un courtier professionnel. Quels sont les éléments qui doivent être prévus dans le contrat de courtage ?

Même si elle n’est pas obligatoire, la forme écrite doit être privilégiée afin de définir les modalités du courtage qui est, selon l’art. 412 du Code des Obligations, « un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d’indiquer à l’autre partie l’occasion de conclure une convention, soit de lui servir d’intermédiaire pour la négociation d’un contrat. »

Le rôle du courtier

On voit que le rôle du courtier qui sera mentionné dans le contrat comprend deux activités qui peuvent être cumulées. Soit celle d’indicateur : trouver un client qui accepte de conclure un contrat de vente ou celle de négociateur qui consiste à mener les tractations et déterminer les termes du contrat de vente.

La rémunération

Autre élément essentiel est la rémunération du courtier qui n’est due que si son travail a abouti à la signature de l’acte de vente. La base de calcul des honoraires doit être mentionnée dans le contrat. Il s’agit généralement d’un pourcentage du prix de vente obtenu qui peut être inférieur au prix demandé fixé au départ ; les tarifs usuels prévoient les taux suivants par tranches : 5% pour la tranche du prix de vente jusqu’à Fr. 500’000.- ; 3% pour la tranche entre Fr. 500’000.- et Fr. 4’000’000.- ; 2% pour la tranche au-delà de Fr. 4’000’000.-. Par exemple, pour un prix de vente de Fr. 1’500’000.- nous obtenons : première tranche : Fr. 500’000.- x 5% = Fr. 25’000.- ; deuxième tranche : Fr. 1’000’000.- x 3% = Fr. 30’000.- soit des honoraires totaux de Fr. 55’000.- auquel s’ajoute la taxe sur la valeur ajoutée. En cas de vente à terme, le contrat prévoit habituellement que la commission peut être réglée au moment de la première signature et le versement de l’acompte par l’acquéreur.

En sus des honoraires, il peut être convenu que le mandant prenne en charge des frais de publicité ou d’établissement de dossiers qui sont dus même si aucune vente n’est conclue par le courtier.

Les différents types de contrat

La question se pose de l’exclusivité ou non du mandat. Si une clause d’exclusivité, qui doit être limitée dans le temps, est prévue, le propriétaire s’engage à transmettre toute personne intéressée au courtier et ne pas conclure d’autres contrats au risque de devoir payer à double une commission. Toutefois, l’avantage de ce type de contrat est de maîtriser la diffusion du bien immobilier qui doit s’effectuer auprès d’un professionnel reconnu. Il est possible de signer un contrat de courtage principal exclusif avec une agence membre d’un réseau. Vous pouvez ainsi profiter d’une force de vente accrue en s‘adressant à un seul interlocuteur qui diffuse le bien auprès de ses partenaires optimisant sa visibilité et les chances de succès. Ainsi, il n’est pas nécessaire de faire appel à plusieurs courtiers par le biais de contrat de courtage simple ou non exclusif avec lesquels il s’agit de communiquer séparément et dont les visites ne pourront être coordonnées afin de limiter leur désagrément pour le propriétaire occupant encore les lieux. Le contrat exclusif évite également que votre objet soit présenté différemment – même en ce qui concerne le prix – sur divers médias avec pour conséquence de le décrédibiliser ou d’interpeller le candidat acheteur sur les raisons de ces informations non homogènes.

Une autre alternative est le contrat de courtage avec mandat conjoint et exclusif. Il s’agit d’un contrat avec deux courtiers qui se sont entendus sur la répartition de la rémunération.

Doivent bien entendu également figurer sur les contrats les parties : le propriétaire ou son représentant et l’agence mandatée, la désignation de l’objet en particulier le numéro de la parcelle au Registre foncier ainsi qu’une clause d’élection de for en cas de litige, généralement le lieu de situation de l’immeuble.

La conclusion d’un contrat de courtage écrit permet ainsi de se prémunir souvent de désagréables surprises liées à des arrangements oraux imprécis. Par ailleurs, nous vous rappelons que l’Union suisse des professionnels de l’immobilier, USPI Vaud a établi un contrat-type et a mis en place le concept « Label courtier USPI Vaud » qui encourage et soutien la formation professionnelle continue des courtiers des agences membres ainsi qu’énumère un certain nombre de règles permettant également de garantir aux mandants des prestations de qualité pour que les objectifs de la réalisation du bien immobilier soit atteint à satisfaction de tous.

Question : définition du contrat de courtage exclusif.

Le courtage est un contrat par lequel un courtier est chargé, moyennant un salaire, d’indiquer un client qui accepte de conclure un acte de vente ou de servir d’intermédiaire pour les négociations. Généralement, le courtier professionnel cumul les deux activités.

Dans le cadre d’un mandat exclusif, le propriétaire s’engage à transmettre toute personne intéressée au courtier et ne pas conclure d’autres contrats. Il est possible de signer un contrat de courtage principal exclusif avec une agence membre d’un réseau. Le vendeur profite d’une force de vente accrue en s‘adressant à un seul interlocuteur qui diffuse le bien auprès de ses partenaires optimisant sa visibilité et les chances de succès. Le contrat exclusif permet également une coordination des visites et évite que l’objet soit présenté différemment – même en ce qui concerne le prix – sur divers médias avec pour conséquence d’interpeller le candidat acheteur sur les raisons de ces informations non homogènes.

La forme écrite du contrat n’est pas obligatoire mais elle doit être privilégiée pour se prémunir des conséquences d’arrangements oraux imprécis. La convention comprendra entre autres les parties : le propriétaire ou son représentant et l’agence mandatée, la désignation de l’objet en particulier le numéro de la parcelle au Registre foncier, le prix de vente demandé, la rémunération du courtier, les frais à charge du mandant et la durée.

A notre avis, la clause d’exclusivité a l’avantage d’être un facteur de motivation supplémentaire pour le courtier en vue de la réalisation du bien immobilier au meilleur prix et sans surprise.

Question : Désirant vendre notre appartement en PPE, nous vous remercions de nous informer des démarches à effectuer et des pièges à éviter.

La première étape de la vente d’un bien immobilier et la fixation du prix selon les caractéristiques propres de l’objet et le marché. Cette analyse initiale est primordiale et doit être effectuée de manière professionnelle en prenant en compte les facteurs susceptibles d’influencer l’estimation soit ceux liés entre autres à l’environnement : quartier, commodités, orientation, surface de la parcelle, aménagements extérieurs ; à la technique : état du bâtiment, qualité de la construction (surface et volume habitables, architecture, matériaux, finitions, équipements, niveau de confort) ; aux aspectes juridiques : règlement sur la police des constructions, servitudes, forme de propriété et financiers : charges d’entretien, taux d’imposition.

Eviter une surévaluation

Aujourd’hui, le marché est porteur et le prix de vente demandé peut être quelque peu revalorisé mais ne doit en aucun cas être surévalué de manière inconsidérée au risque de retarder la transaction, d’attacher à l’objet une image de bien trop cher même en cas de baisse de prix ultérieure et se trouver dans un marché qui n’accepterait plus la valeur estimée.

Une fois le prix de vente déterminé il y a lieu de se poser la question de la commercialisation et de l’octroi d’un ou plusieurs mandats à des courtiers en biens immobiliers.

Privilégier la forme écrite du contrat de courtage

Même si elle n’est pas obligatoire, la forme écrite est conseillée afin de définir les modalités du courtage et de se prémunir souvent de désagréables surprises liées à des arrangements oraux imprécis.
Le mandat peut être accordé à une seule agence – on parle de contrat exclusif – ou si plusieurs courtiers sont mandatés séparément des contrats non exclusifs doivent être signés. Il peut être intéressant de faire appel à une société membre d’un réseau qui a l’avantage de diffuser l’objet auprès de partenaires ce qui augmente les chances de vente tout en s’adressant à un seul interlocuteur.
L’agent immobilier devra proposer un plan média afin d’atteindre une population ciblée. Il devra être à même d’utiliser les outils de communication tels que la presse écrite, les magazines spécialisés, les portails Internet, le mailing et une signalétique sur le site ainsi que d’élaborer une notice de vente comprenant une argumentation mettant en avant les atouts de l’objet et favorisant une décision positive.

Accompagnement jusqu’à la signature de l’acte notarié

Lorsque l’offre d’un prospect sera acceptée, le courtier sollicitera, au nom de l’acheteur, un acte de vente auprès d’un notaire et accompagnera les parties jusqu’à la signature du transfert immobilier. Il pourra également conseiller ou mettre en relation des spécialistes pour les questions de financement, de fiscalité et de travaux de construction ou rénovation.

Même dans un contexte où la demande dépasse l’offre, l’aliénation d’un bien immobilier est un processus complexe qui touche de nombreux domaines. Aussi, nous conseillons de s’appuyer sur des professionnels qui permettent de garantir des prestations de qualité en vue d’atteindre les objectifs du mandant.

Question : Souhaitant vendre mon appartement actuellement occupé par un locataire, j’ai entendu dire qu’il y avait lieu de procéder à des démarches particulières pour être autorisé à réaliser mon bien immobilier. Qu’en est-il exactement ?

Effectivement, la canton de Vaud connait la loi du 11 décembre 1989 concernant l’aliénation d’appartements loués (LAAL) qui a pour but de lutter contre la pénurie de logements en conservant sur le marché locatif certains types d’appartements répondant à un besoin de la population.

Cette législation prévoit que la vente, à titre onéreux, de tout logement jusqu’alors loué doit être soumise à une autorisation cantonale. Il en va de même pour un appartement vacant mais occupé en dernier lieu par un locataire.

A contrario, l’autorisation n’est pas nécessaire si le logement était occupé par le propriétaire, ses proches parents ou alliés. Il n’y a également pas de démarche à effectuer pour les transferts à titre gratuit, lors d’une succession ou d’une vente forcée par un office des poursuites et faillites ainsi que pour la réalisation d’une maison qui ne comporte qu’un seul logement principal.

Dans les cas où l’autorisation est nécessaire, il y a lieu de remplir un formulaire officiel (téléchargeable sur le site www.vd.ch/selt) qui est à adresser, dûment motivé en deux exemplaires, à l’office communal de logement ou à la municipalité de la localité dans laquelle le bien immobilier se trouve. La commune donne alors son préavis, en particulier en ce qui concerne les catégories de logements touchées par la pénurie et envoie la demande au Service de l’économie, du logement et du tourisme (SELT) pour prise de décision.

Ce service doit autoriser la vente dans les cas où l’appartement concerné :

n’appartient pas à une catégorie où sévit la pénurie de logements ;
est soumis au régime de la propriété par étages ou à une forme de propriété analogue dès la construction de l’immeuble, ou a été inscrit comme tel au registre foncier avant le 7 octobre 1989 ;
est acquis par son locataire actuel sans que celui-ci ait été placé devant l’alternative d’acheter son logement ou de partir.

L’autorisation est également accordée lorsque d’autres circonstances commandent l’aliénation. Cela peut être le cas en présence de difficultés financières ou personnelles du vendeur.
Diverses conditions peuvent être assorties à la décision du SELT comme le relogement du locataire, l’obligation de poursuivre la location du logement, le montant du loyer ou la mention d’un prix de vente maximum.
Nous tenons à préciser que, même si dans la requête il est fait état que le bail en cours est repris par l’acquéreur, si la vente a été autorisée et qu’aucune condition particulière n’a été émise, une résiliation du contrat par le nouveau propriétaire serait toutefois possible ; ceci, conformément aux dispositions du droit privé du bail à loyer.
Cela étant, vous devrez obtenir l’autorisation du SELT et attendre l’échéance du délai de recours avant de procéder à la réalisation de votre logement loué ; c’est pourquoi, au niveau de la formalisation de la vente, il est procédé à la signature d’un acte notarié conditionné à la décision administrative selon la LAAL.

Question : Je désire faire appel à une agence immobilière en vue de la réalisation de mon appartement en PPE. Pouvez-vous me renseigner sur les modalités des honoraires de courtage ?

Le Code des obligations définit le courtage comme « un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d’indiquer à l’autre partie l’occasion de conclure une convention, soit de lui servir d’intermédiaire pour la négociation d’un contrat. »

Aujourd’hui, nous allons nous intéresser plus particulièrement à la rémunération du courtier et en premier lieu à la fixation de ses honoraires que nous conseillons de formaliser dans un contrat même si la forme écrite n’est pas obligatoire.

Montant de la rémunération

La loi ne fixe pas de tarifs. Selon les usages, il s’agit d’un pourcentage du prix de vente obtenu qui peut être inférieur au prix demandé fixé au départ ; les taux suivants par tranches sont pratiqués : 5 % pour la tranche du prix de vente jusqu’à Fr. 500’000.- ; 3 % pour la tranche entre Fr. 500’000.- et Fr. 4’000’000.- ; 2 % pour la tranche au-delà de Fr. 4’000’000.-. Par exemple, pour un prix de vente de Fr. 900’000.- nous obtenons : première tranche : Fr. 500’000.- x 5 % = Fr. 25’000.- ; deuxième tranche : Fr. 400’000.- x 3 % = Fr. 12’000.- soit des honoraires totaux de Fr. 37’000.- auquel s’ajoute la taxe sur la valeur ajoutée.

Un taux de commission usuel et un prix de vente fixé par un professionnel qui suivra son mandant jusqu’à la signature de l’acte de transfert du bien immobilier sont des éléments favorisant un règlement de l’affaire dans les meilleurs délais et conditions. Si le courtier fait partie d’un réseau et vous permet d’accéder à une force de vente accrue tout en vous adressant à un seul interlocuteur, des honoraires adéquats permettent d’éviter, en outre, que les partenaires ne traitent pas le dossier. En effet, la répartition d’une commission réduite peut être un facteur démotivant et nuire à l’avantage du réseau en tant qu’accélérateur de la transaction par la diffusion de votre appartement auprès d’un plus grand nombre de prospects.

Quand les honoraires sont-ils dus ?

Selon l’art. 413 du Code des Obligations, « le courtier a droit à son salaire dès que l’indication qu’il a donnée ou la négociation qu’il a conduite aboutit à la conclusion du contrat. » Aussi, la rémunération est également due au courtier même si il n’a pas participé aux négociations finales mais pour autant que son activité ait été l’élément déclencheur de l’affaire.
En cas de vente à terme, le mandat prévoit habituellement que la commission puisse être réglée au moment de la première signature et le versement de l’acompte par l’acquéreur.

Par contre, si l’acte notarié a été conclu sous condition suspensive – par exemple l’obtention d’une autorisation administrative, d’un permis de construire pour un terrain, etc. – la rémunération n’est due qu’après l’accomplissement de la condition.

Il peut être inopportun de vouloir économiser sur les honoraires de vente compte tenu des intérêts en jeu et de la complexité des démarches. Aussi, nous ne pouvons que recommander d’obtenir les services d’un courtier professionnel et rappelons que l’Union suisse des professionnels de l’immobilier, USPI Vaud, a mis en place le concept « Label courtier USPI Vaud » qui encourage et soutien la formation professionnelle continue des courtiers des agences membres mais également la mise en place d’un certain nombre de règles permettant de garantir aux mandants des prestations de qualité pour que les objectifs de la réalisation du bien immobilier soient atteints à satisfaction de tous.

Question : Je suis propriétaire d’une villa depuis 35 ans et souhaite la vendre pour acquérir un appartement. Quels conseils pouvez-vous me donner pour l’estimation de mon bien immobilier et sur quels critères va-t-elle se baser ?

Pour un particulier, il est souvent assez difficile d’évaluer le prix de son bien surtout si l’acquisition a été réalisée il y a plusieurs années. En effet, de nombreux critères rentrent en considération et le marché immobilier peut subir des variations dans des délais relativement courts ; il est donc recommandé de faire appel à un professionnel qui tiendra compte du caractère unique de votre propriété à un instant donné.

Il existe des méthodes d’estimation basées sur des statistiques – méthodes dites hédonistes – mais la difficulté d’obtenir des données de comparaison sur un marché particulier permet seulement d’établir une approximation qui pourrait être biaisée car ne relevant pas de la prise en compte des facteurs propres de l’objet. Ces méthodes permettent toutefois d’obtenir une première information sur la valeur du bien et servent également à construire des indices de prix de l’immobilier.

Quels sont les éléments qui vont influencer l’estimation ? Ils peuvent être regroupés de manière non exhaustive comme suit :

environnement : quartier, commodités, orientation, surface de la parcelle, aménagements extérieurs ;
technique : qualité de la construction (surface et volume habitables, architecture, matériaux, finitions, équipements, niveau de confort), état du bâtiment ;
juridique : règlement sur la police des constructions, servitudes, forme de propriété ;
financier : charges d’entretien, taux d’imposition.

En pratique, comment se déroulera l’expertise ? Le mandat débute par une visite des lieux pour déterminer la qualité de l’objet ainsi que son état d’entretien et se poursuit par l’analyse de documents qui, s’ils sont préparés par le propriétaire, permettra d’accélérer le processus de l’expertise. Il s’agit en particulier : d’un extrait récent du Registre foncier avec les servitudes qui étendent ou restreignent l’usage de la propriété, du plan cadastral, de la police de l’établissement cantonal d’assurance incendie avec le détail du cube, des plans, etc. Il y aura lieu également de tenir compte de la réglementation sur la police des constructions qui permet, par exemple, de déterminer si un meilleur degré d’utilisation de la parcelle est envisageable.

En l’espèce, s’agissant d’une villa occupée par son propriétaire, la valeur intrinsèque sera la base principale de l’évaluation. Si l’objet avait été loué, une valeur de rendement, obtenue par la capitalisation du revenu locatif, serait également prise en considération.

Nous profitons de signaler qu’il existe différentes valeurs en fonction de l’objectif recherché ; d’où l’importance de définir précisément le cadre de l’évaluation. Nous parlons ici d’une valeur de vente, mais le professionnel pourrait être amené à déterminer aussi une valeur fiscale, d’assurance, de gage, comptable, etc.

Il est évident que compte tenu du marché qui reste toujours favorable, la demande étant soutenue et les conditions permettant l’accès à la propriété attractives, le prix de vente demandé peut être quelque peu revalorisé mais ne doit en aucun cas s’écarter de manière trop importante du chiffre de l’expert au risque de retarder la transaction et se trouver dans un marché qui n’accepterait plus le prix estimé qui, nous vous le rappelons, l’a été à une date donnée.

Question : Ayant résilié le bail de mon appartement après 3 ans, je m’inquiète des modalités de restitution en fonction de dégâts que mes chats ont occasionnés aux murs d’une pièce. S’agissant de mon premier état des lieux de sortie, pouvez-vous me renseigner sur les démarches à effectuer ?

Au niveau légal, selon l’art. 267 al. 1 du Code des Obligations, « A la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l’état qui résulte d’un usage conforme au contrat. ». Il aura ainsi dû utiliser le logement avec le soin nécessaire et devra répondre des détériorations non liées à l’usure normale.

Le fait que vos chats aient déchirés les tapisseries n’est pas considéré comme une utilisation adéquate et si des réparations dans les règles de l’art n’ont pas été effectuées à la fin du bail, le bailleur pourra réclamer des dommages-intérêts au locataire. Toutefois, il y aura lieu de prendre en considération la durée d’amortissement des installations, l’usure normale incombant au propriétaire, à moins qu’il s’agisse de défauts ponctuels.

Tabelle d’amortissement

Les associations de bailleurs et de locataires ont établi un document commun proposant des durées de vie moyennes par installation. Ainsi, pour le papier peint qui nous concerne en l’espèce, il est prévu un amortissement sur 10 ans.

Comme l’appartement était neuf à l’entrée du locataire, après 3 ans, le montant à sa charge pour des dégâts sur l’ensemble des parois représentera le 70% de la facture des travaux selon la formule : (solde de la durée de vie du matériau / durée de vie de référence) * 100 ; soit pour notre cas : (7/10) *100.

En pratique, le bailleur avisé se rendra dans le logement dès la réception de la résiliation pour effectuer une pré-visite des lieux et conférer, cas échéant, les remises en état à entreprendre. Il communiquera également les instructions en ce qui concerne le nettoyage et les démarches à effectuer jusqu’au jour de l’état des lieux et en particulier la nécessité de vider complètement les locaux pour cette date. Nous tenons à préciser que, moyennant la fixation au préalable d’un rendez-vous, le locataire ne peut s’opposer aux visites tant du propriétaire que des candidats locataire.

Il appartient également au locataire de prévenir les organes tels que le contrôle des habitants, les opérateurs de téléphonie et de télévision, ainsi que les fournisseurs d’énergie ; tout en veillant à ce que les installations électriques fonctionnement lors de l’état des lieux pour permettre le contrôle des pièces bornes.

Etat des lieux

La vérification de l’état de la chose louée est consignée sur un procès-verbal établi par le bailleur. Ce n’est pas une obligation et, cas échéant, la loi décharge le locataire de toute responsabilité à l’exception de défauts qui ne pouvaient pas être découverts à l’aide d’une inspection usuelle.

En cas de travaux à charge du locataire, une convention de sortie valant reconnaissance de dette est établie en mentionnant un montant forfaitaire du ou le pourcentage de participation qui sera calculé sur la facture du maître d’état.

Il va sans dire que, tant que les sommes dues par le locataire n’ont pas été honorées, le bailleur ne donnera pas son accord pour la libération du montant de la garantie ou il sollicitera du locataire une procuration lui permettant de retirer sur ladite garantie le montant à charge.
Pour se prémunir, le locataire aura tout intérêt à conclure une assurance responsabilité civile qui prendra en charge les sommes réclamées par le bailleur ; ce dernier pouvant d’ailleurs exiger dans le contrat de bail qu’une telle couverture d’assurance soit établie par le locataire.

Question : Je prévois d’agencer complètement la cuisine de mon locataire pour env. CHF 20’000.-, dans quelles mesures puis-je répercuter cet investissement sur son loyer ?

L’art. 269a lettre b du Code des Obligations mentionne que « les prestations supplémentaires du bailleur » peuvent justifier une adaptation à la hausse du loyer. Il s’agit de l’une des quatre composantes de fixation des loyers selon le droit actuel avec la variation du taux hypothécaire, l’évolution de l’indice suisse des prix à la consommation, ainsi que la hausse des charges courantes et d’entretien. La calculation qui prend en compte la variation des paramètres ci-dessus entre un moment donné et la dernière fixation du loyer est appelée la méthode relative.

L’art. 14 de l’Ordonnance sur la bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux (OBLF) précise ce qu’on entend par « prestations supplémentaires » à savoir les travaux à plus-values, l’agrandissement de la chose louée, les prestations accessoires supplémentaires et les importantes rénovations.

Règle des 50 à 70 %

Comme il est souvent difficile de distinguer les rénovations à plus-values et les travaux d’entretien courants qui sont compris dans le loyer, l’art. 14 OBLF considère qu’un pourcentage entre 50 et 70 % peut être admis comme travaux à plus-values ; les parties pouvant toutefois démontrer, cas échéant, une autre quote-part.

En l’espèce, le fait d’équiper une cuisine est l’exemple d’une amélioration créant une plus-value car ces travaux procurent un confort supplémentaire au locataire.

Répercussion sur le loyer

La législation permet de répercuter sur le loyer « les frais d’intérêts, d’amortissement et d’entretien résultant de l’investissement » selon la méthodologie suivante appliquée à notre cas .

Investissement à plus value selon la règle des 50 à 70 % : CHF 20’000.- x 70 % = CHF 14’000.-.
Intérêt : (CHF 14’000.- x (Taux hypothécaire de référence 3 % + 0.5 %) ) / 2 = CHF 245.-
Amortissement sur 20 ans (rénovation complète) : CHF 14’000.- / 20 = CHF 700.-
Entretien : (CHF 245.- + CHF 700.-) x 10 % = CHF 94.50
Total d’augmentation annuelle : CHF 1039.50 soit env. CHF 87.-/mois

Au niveau de la forme, le bailleur doit notifier la hausse de loyer sur une formule officielle agrée par le canton en mentionnant de manière précise les motifs de l’augmentation en détaillant l’incidence des différents critères. Si les motifs sont indiqués dans un document annexe, le bailleur doit impérativement en faire référence sur la notification officielle. Bien sûr, la hausse ne peut entrer en vigueur qu’à l’échéance du contrat et doit être reçue par le locataire au moins dix jours avant le début du préavis de résiliation du bail. Ceci, lui donne un délai de réflexion, pour, cas échéant, résilier le contrat dans les temps si les nouvelles conditions ne le satisfont pas.

Enfin, nous signalons que les contrats indexés qui doivent avoir été conclus pour une durée de cinq ans et se renouveler tacitement de cinq ans en cinq ans peuvent également prévoir une clause permettant au bailleur d’augmenter le loyer en cas de prestations supplémentaires.

Question : J’ai entendu dire que les baux à loyer ayant comme objet des locaux commerciaux peuvent différer des contrats d’habitations, qu’en est-il ?

Effectivement, la réglementation en matière du droit du bail et la pratique prévoient quelques règles particulières pour les locaux commerciaux. Définissons premièrement ce que l’on entend par locaux commerciaux : il s’agit d’objets destinés à l’exploitation d’une entreprise : bureau, magasin, atelier, dépôt, entrepôt, etc. Il n’est cependant pas nécessaire que l’activité du locataire soit lucrative ; la jurisprudence assimilant les activités idéales aux activités commerciales. Par contre, un appartement utilisé à des fins professionnelles sans accord du propriétaire ne peut être considéré comme un local commercial.

Quelles sont, par conséquent, les spécificités du bail à loyer dont la destination des locaux est de nature commerciale ?

Le préavis de résiliation – soit le délai entre la réception du congé et l’échéance du bail – prévu par la loi est de 6 mois au minimum contre 3 mois pour les logements.

La durée des contrats est souvent plus longue pour tenir compte d’une durée d’amortissement des investissements effectués par le locataire et des désagréments liés à un déménagement d’une entreprise. En contrepartie de la sécurité offerte au locataire et dans le cadre d’un bail conclu pour une durée d’au moins cinq ans, la loi prévoit une évolution des loyers en fonction du 100 % de la variation de l’indice suisse des prix à la consommation ; on parle de loyers indexés qui peuvent être augmentés une fois par année moyennant un préavis d’un mois et l’utilisation d’une formule officielle.

Il n’y a pas de montant maximum pour la constitution de la garantie-loyer (3 mois de loyers nets pour les habitations). En outre, le bailleur de locaux commerciaux bénéficie d’une sûreté supplémentaire par un droit de rétention sur le mobilier se trouvant dans les locaux loués en cas de retard dans le paiement des loyers et frais accessoires.

En ce qui concerne les charges dues par le locataire qui seront stipulées impérativement dans le bail, elles peuvent comprendre les frais d’entretien d’installations mises à la disposition exclusive du locataire ou qui sont sa propriété ; on pense par exemple à la ventilation d’un restaurant, le monte-charge d’un centre logistique et du câblage informatique.

Il peut également se présenter que les locaux soient loués bruts. Là également, le locataire supportera le coût d’entretien des aménagements entrepris par lui et dûment autorisés par le bailleur ; il y aura lieu également de prévoir les modalités en cas de fin de bail : remise à l’état initial, indemnisation éventuelle du locataire. Pour tous travaux envisagés par le locataire, il est judicieux d’obtenir l’accord écrit du propriétaire.

Nous terminerons ce tour d’horizon des particularités des baux commerciaux par la disposition ayant trait au transfert du bail commercial. En fait, cette possibilité de changement de locataire présuppose un contrat de remise de commerce. Le bailleur ne peut refuser son consentement que pour de justes motifs comme l’insolvabilité du bénéficiaire du transfert ou si le transférant refuse de fournir les renseignements sur la remise de commerce. Si le bailleur donne son consentement écrit, le bénéficiaire du transfert prend la place de l’ancien locataire qui restera toutefois solidairement responsable des obligations du bail jusqu’à l’échéance du contrat mais pour deux ans au plus.

Comme vous pouvez le constater, le contrat ayant pour objet un local commercial, en droit suisse, reste très proche des règles du bail d’habitations contrairement à certaines législations étrangères qui ont codifié spécifiquement le bail commercial.

Question : Je viens de signer un nouveau contrat de bail pour un logement et m’aperçois sur la notification du loyer initial que ce dernier a fortement augmenté. Le propriétaire justifie cette hausse en fonction des prix de location pratiqués dans le quartier et que le locataire précédent bénéficiait d’une importante rente de situation. Pouvez-vous m’éclairer sur la plausibilité d’une telle hausse ?

S’il est bien un phénomène qui n’est pas souvent médiatisé mais bien réel, c’est celui des rentes de situation dont bénéficient de nombreux locataires restés dans le même logement pendant plusieurs années. En effet, malgré les adaptations possibles selon les dispositions du droit de bail à loyer, les prix de location en cours de contrat, ne suivent pas l’évolution des prix du marché.

Frein à l’optimisation des taux d’occupation

Pour preuve de l’existence de ces rentes, qui ne connait pas des personnes d’un certain âge qui vivent en couple dans un quatre ou cinq pièces, leurs enfants ayant quitté le domicile familial. Mais le fait de déménager dans un logement plus petit n’allégerait pas leur budget – le nouveau loyer de l’objet correspondant mieux à leur besoin pouvant être même supérieur à celui payé actuellement.

En plus de l’effet pervers ci-dessus qui empêche l’échange d’appartements afin d’optimaliser leur taux d’occupation, la présence de plusieurs locataires bénéficiant de rentes de situation dans un immeuble oblige le propriétaire qui souhaite un rendement équitable des fonds qu’il a investis à obtenir les loyers de relocation aux prix supérieurs. Des travaux de rénovation nécessaires au maintien de la valeur d’un bâtiment peuvent également être reportés dans le temps, leur répercussion sur les loyers des anciens locataires ne permettant pas de les rentabiliser normalement.

Disparités des loyers

Aussi, même lors d’une politique de fixation des loyers avec des prix « cibles » à un moment donné, l’évolution des paramètres de fixation des loyers, des dispositions légales en la matière ainsi que de l’offre et de la demande amènent immanquablement des disparités au niveau des états locatifs.

Le locataire précédent de votre logement y ayant habité depuis près de vingt ans, nous sommes effectivement en présence de ce phénomène de rente de situation. La hausse qui a été notifiée sur la formule officielle, obligatoire compte tenu de la pénurie actuelle, est importante mais il s’agit de déterminer si le loyer proposé est admissible en fonction d’objets comparables. En l’espèce, le prix au mètre carré correspond au marché. Nous considérons donc que l’adaptation peut être acceptée – d’ailleurs, avant de connaître l’ancien loyer, vous n’aviez pas mis en doute le montant articulé qui correspondait à votre budget personnel.

Enfin, sachez que la loi prévoit la contestation du loyer initial devant l’autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose. Toutefois, il y a lieu de prendre en considération les propos ci-dessus, une hausse pouvant simplement supprimer la présence d’une rente de situation qui ne doit pas être garantie afin de minimiser les écarts de loyers entre locataires et permettre aux familles d’accéder aux nombreux logements sous occupés.

Question : Nous sommes une famille avec 2 enfants et ayant un revenu modeste ; comment pouvons-nous bénéficier d’une aide pour le paiement du loyer ?

Le canton de Vaud connaît une loi sur le logement depuis 1975 ayant pour but de promouvoir la construction d’appartements à loyers modérés essentiellement dans les zones urbaines accessibles par les transports publics. Il s’agit d’une aide à la pierre sous forme de subventions octroyées par le canton et la commune sur une période de 15 ans au propriétaire dont le projet doit être adapté à des besoins de la population, respecter des conditions techniques (surface habitable, volume et dimension des pièces) et financières (contrôle du coût de construction, incidence du prix du terrain).

En contrepartie, le revenu locatif est fixé par le Service de l’économie, du logement et du tourisme (SELT) et les logements doivent être attribués à des locataires respectant des conditions d’occupation tant au niveau du revenu et de la fortune qui doivent être inférieurs à une limite donnée que du nombre de personnes par logement. Les candidatures sont transmises au SELT par le bailleur pour approbation avant l’établissement d’un bail à loyer.

En cours de contrat, le locataire, qui voit sa situation économique ou familiale se modifier de façon durable, a l’obligation d’en informer l’autorité compétente. Lorsque les conditions d’octroi du logement ne sont plus respectées, l’aide est supprimée ou réduite dans un délai de six mois pour la fin d’un mois dès la décision de l’autorité. Dans le cadre de l’aide à la pierre dite linéaire, le bail doit être résilié. Il en va de même, lorsque le locataire transmet des données erronées ou refuse de les fournir ; la résiliation devant être reçue avant le délai légal de trois mois pour les termes usuels du 1er avril, 1er juillet ou 1er octobre.
Il est ici précisé que les loyers peuvent être modifiés en tout temps moyennant un préavis d’un mois pour la fin d’un mois et que ces modifications ne rentrent pas dans le champ d’application de la protection des loyers abusifs prévue par le droit du bail.

Afin d’obtenir un appartement subventionné, il y a lieu de s’inscrire auprès des gérances ou communes en fournissant un dossier de candidature comprenant une copie de votre pièce d’identité (pour les étrangers également une copie du permis de séjour ou de travail), la dernière déclaration d’impôt accompagnée de la taxation fiscale, un justificatif de votre salaire et une attestation récente de l’office des poursuites. En effet, le propriétaire peut refuser de prendre en considération une inscription d’un locataire à la solvabilité douteuse.

Par ailleurs, en complément à l’aide à la pierre, en application avec l’article 67 de la Constitution vaudoise et selon le Règlement cantonal sur l’aide individuelle au logement (RAIL) du 5 septembre 2007, les communes avec la collaboration du canton peuvent mettre en place des soutiens financiers directs aux ménages avec enfants, dont le revenu modeste ne permet pas de financer un logement adéquat, et qui ne bénéficient pas des prestations sociales (revenu d’insertion ou prestations complémentaires de l’AVS/AI). Le montant de cette aide est variable en fonction de la situation, des revenus et du loyer du ménage.

Pour profiter de cette prestation, le locataire du marché libre d’un appartement construit ou rénové avec l’aide des pouvoirs publics, doit s’adresser à la commune de situation du logement pour savoir si elle participe à cette aide et, cas échéant, remettre le contrat de bail à loyer ainsi que les justificatifs fiscaux et de revenus.

On le voit, les solutions pour diminuer la charge locative des familles existent mais la demande dépasse largement l’offre au niveau des immeubles soumis aux contrôles des pouvoirs publics et la nouvelle règlementation sur l’aide individuelle au logement est encore peu connue.

Question : En tant que locataire, je suis sur le point de remettre mon commerce et mon propriétaire m’indique que je vais rester solidairement responsable avec le repreneur pendant encore deux ans. Je pensais pouvoir être libéré de mes obligations en présentant un locataire disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. Qu’en est-il ?

Il y a lieu de prendre en considération que la législation prévoit pour les locaux commerciaux la restitution anticipée de la chose louée (art. 264 CO) mais également une disposition relative au transfert de bail (art. 263 CO) qui présuppose un contrat de remise de commerce.

Ne pas confondre avec une résiliation anticipée

Dans le premier cas, en l’absence de remise de commerce, effectivement le locataire pourra être libéré de ses obligations en présentant au propriétaire une personne qui doit répondre aux critères suivants : solvable, soit en mesure de payer le loyer et les charges ; objectivement acceptable pour le bailleur et disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions (durée, loyer actuel et futur, etc.) A défaut, le locataire reste responsable de ses obligations jusqu’à l’échéance de son bail.

Nous tenons à préciser qu’il y a lieu de respecter, pour la date de résiliation, un préavis suffisant afin de permettre au bailleur de prendre les renseignements d’usage sur le candidat. Le propriétaire n’a en outre aucune obligation d’accepter la conclusion d’un nouveau contrat avec la personne amenée par le locataire sortant ; ce dernier étant alors libéré à la date voulue par lui.

Refus d’un transfert de bail uniquement pour de justes motifs

En l’espèce, comme l’affaire est reprise moyennant rémunération, c’est les règles du transfert de bail qui s’appliquent. Lors de ce changement de locataire, le bailleur ne peut refuser son consentement que pour de justes motifs comme l’insolvabilité du bénéficiaire du transfert, si le transférant refuse de fournir les renseignements sur la remise de commerce, dans le cas d’une volonté de changement d’affectation, si le montant de la transaction met en péril le règlement futur des loyers, etc. Si le bailleur donne son consentement écrit, le bénéficiaire du transfert prend la place de l’ancien locataire qui restera effectivement solidairement responsable des obligations du bail jusqu’à l’échéance du contrat mais pour deux ans au plus.

Cette solidarité a été prévue étant donné que le bailleur ne peut pas, sauf justes motifs, refuser le transfert et responsabiliser le locataire transférant qui a pu vendre son établissement.

Aussi, en présence d’un contrat de remise de commerce, un avenant tripartite sera établi prévoyant que le bail est repris dans toutes ces clauses par le bénéficiaire du transfert avec l’accord du bailleur et la signature du locataire transférant qui confirme sa responsabilité solidaire pour un temps, toutefois, limité.

Question : Mon locataire est intervenu auprès de la commission de conciliation suite à des prétendus défauts dans son logement. J’ai entendu que la commission peut lui octroyer une baisse de loyer. Qu’en est-il sachant qu’à ce jour je n’ai jamais eu l’occasion de me présenter devant cette autorité ?

En cas de litige entre bailleur et locataire, la législation prévoit que la partie lésée peut intervenir auprès d’une autorité de conciliation. Dans le canton de Vaud, c’est la Préfecture du district du lieu de l’immeuble qui est compétente pour traiter de toutes questions relative aux baux de choses immobilières. La commission est ainsi composée d’un président en la personne du préfet, d’assesseurs représentant les associations de bailleurs et des locataires.

Objectif : concilier

Le Code des obligations à son article 274a liste les attributions des commissions de conciliation. Il s’agit de conseiller les parties ; de tenter, en cas de litige, de les amener à un accord ; de transmettre les requêtes du locataire à l’autorité compétente lorsqu’une procédure d’expulsion est pendante ; de faire office de tribunal arbitral à la demande des parties et de rendre les décisions prévues par la loi.

Pouvoir de décision

La commission de conciliation doit en effet prendre une décision dans deux cas : premièrement, après la consignation du loyer. Elle doit ainsi se déterminer sur les prétentions des parties et l’affectation des montants consignés. Deuxièmement, lors des requêtes d’annulation de congé et/ou de prolongation de bail.

Dans la question qui nous intéresse ce jour, la commission a convoqué le propriétaire suite à une demande formulée par le locataire qui n’a pas eu satisfaction après l’envoi d’un avis de défaut en bonne et due forme avec fixation d’un délai pour y remédier et menace de consigner le loyer. Nous tenons à préciser que le locataire a 30 jours dès l’échéance du loyer versé sur un compte de consignation pour intervenir auprès de l’autorité de conciliation. Cas échéant, les loyers consignés seront acquis au bailleur.

Après avoir pris connaissance des pièces remises par les parties et les avoir entendues, voire de procéder à une visite de l’objet incriminé – la commission devra prendre position si aucun accord n’est trouvé en audience. Elle fixera éventuellement une réduction de loyer dès la date à laquelle le bailleur a eu connaissance du défaut et réglera la question des loyers consignés afin d’éviter une disproportion entre les prétentions du locataire et la somme retenue. La baisse de loyer est déterminée de cas en cas en fonction de l’importance du défaut, de la perte de jouissance de surface louée et doit être relativisée en fonction du montant du prix de location.

Recours dans les 30 jours

Si aucune partie ne saisit le tribunal des baux dans les trente jours, la décision de la commission entre en force et devient exécutoire. Il en va de même de l’accord intervenu entre les parties et consigné dans un procès-verbal. Dans les cas où la commission n’a pas de pouvoir de décision et a constaté l’échec de la conciliation, c’est dans le même délai de trente jours que le locataire ou le bailleur peut intervenir auprès de l’instance supérieure qu’est le tribunal des baux.

Afin d’éviter la convocation à la commission de conciliation, le propriétaire avisé prendra soin de répondre à l’avis de défaut reçu du locataire. De plus, malgré le fait que la procédure devant l’autorité de conciliation se veuille simple et rapide, il cherchera conseils auprès de mandataires professionnels afin de défendre ses intérêts.

Question : Je m’absente à l’étranger pendant une année et souhaite sous-louer mon appartement, dois-je entreprendre des démarches particulières envers ma gérance ?

Effectivement la sous-location doit suivre un certain nombre de règles que nous allons expliciter ci-dessous. En préambule, nous tenons à préciser ce que l’on entend par sous-location : il s’agit de la cession de tout ou partie de l’objet du bail principal moyennant le paiement d’un loyer.

Le Code des Obligations prévoit que le locataire peut sous-louer la chose avec le consentement du bailleur-propriétaire, cas échéant représenté par une gérance. Aussi, il y a lieu de solliciter l’autorisation du bailleur en lui communiquant les conditions de sous-location : désignation de l’objet, coordonnées du sous-locataire, durée, prix de location, etc.

Le bailleur peut refuser son consentement que dans les trois cas suivants :

si le locataire refuse de communiquer les conditions de sous-location. Le locataire peut devoir fournir le projet de contrat de sous-location si le bailleur le demande. Il en va ainsi pendant toute la période de la sous-location ; si les conditions sont modifiées, le locataire veillera bien à en informer le bailleur.
si les conditions de la sous-location, comparées à celles du contrat de bail principal, sont abusives. Le locataire ne peut pas exiger de son sous-locataire un loyer fortement majoré à moins qu’il offre des prestations supplémentaires comme la mise à disposition des meubles ou des services particuliers (nettoyage par exemple).
si la sous-location présente des inconvénients majeurs pour le bailleur. Exemple : Le sous-locataire exploite les locaux à d’autres fins que celles convenues dans le contrat de bail principal ou que les nouveaux occupants soient susceptibles de nuire au bon rapport de voisinage ou qu’un nombre sensiblement plus élevé de personnes vivent dans le logement.

Selon les Règles et usages locatifs du Canton de Vaud, le consentement du bailleur doit être donné par écrit et dans les 30 jours dès réception de la demande du locataire. Au niveau de la durée de la sous-location, ces dispositions prévoient également que le locataire ne peut sous-louer l’entier de la chose pour une durée indéterminée (avec reconduction tacite sauf congé donné par l’une ou l’autre des parties) à moins que le bailleur transmette son accord.

Dans la pratique, nous conseillons au locataire d’adresser le projet de convention de sous-location au bailleur en respectant les considérations ci-dessus. Par ailleurs, en cas d’approbation, le locataire reste responsable du bail principal envers le bailleur et garde tous ses droits et obligations en particulier le paiement des loyers. Comme il n’y a pas de rapport juridique entre le bailleur et le sous-locataire, le locataire devra impérativement transmettre à son sous-locataire toute question liée au contrat de bail principal. Il en va ainsi d’éventuelles modifications du loyer ou lorsque le bail principal est résilié, le locataire doit à son tour résilier le bail de sous-location qui ne peut se poursuivre au-delà de la fin du bail principal.

A défaut d’autorisation du bailleur qui était en droit de s’opposer à la sous-location ou dans le cas où le locataire passe outre un refus justifié du bailleur, le contrat de bail principal peut être résilié de manière anticipée.

Pour conclure, il y a lieu d’être également particulièrement attentif à la qualité et à la solvabilité du sous-locataire, le locataire principal restant responsable du contrat de bail principal afin de limiter le risque de cette démarche qui nous vous le rappelons doit rester provisoire.

Question : Allant devenir prochainement propriétaire d’un appartement en PPE, je vais résilier le bail à loyer de mon logement actuel. Puis-je le faire avant l’échéance de mon contrat de bail ?

En matière de droit du bail, le locataire a la possibilité de mettre fin à son bail à loyer sans observer les délai et terme de congé ; on parle de restitution anticipée de la chose louée par le locataire par opposition à un congé ordinaire qui respecte ces éléments.

Permettez-nous premièrement de vous préciser ce qu’on entend par, d’une part, le délai de congé et, d’autre part, le terme du congé.

Le délai de congé ou préavis de résiliation est la durée nécessaire entre la réception du congé et l’échéance du bail. Dans le cadre d’un contrat écrit, cette durée est généralement fixée et doit être d’au moins trois mois pour les logements. Si rien n’est mentionné, c’est le délai légal de trois mois qui s’applique.

Exemple : bail à loyer du 1er juillet 2005 au 1er juillet 2006, renouvelable d’année en année sauf avis de résiliation de quatre mois. Si le locataire veut résilier pour le 1er juillet 2008, le bailleur doit avoir reçu la lettre de congé au plus tard le 1er mars 2008.

Le terme du congé ou l’échéance est la date à laquelle le contrat de bail peut être résilié. S’il n’y a pas d’écrit, les termes usuels s’appliquent soit dans le canton de Vaud, les 1er avril, 1er juillet et 1er octobre.

Dans le cas où, le délai et/ou le terme de congé ne sont pas respectés, la résiliation est valable pour la prochaine échéance.

Exemple : bail à loyer du 1er juillet 2005 au 1er juillet 2006, renouvelable d’année en année sauf avis de résiliation de quatre mois. Si le locataire résilie le 15 mai 2008, le délai de congé n’est pas respecté et la résiliation est reportée au 1er juillet 2009.

Cela étant, nous revenons sur les conditions permettant au locataire d’être libéré de ses obligations avant l’échéance de son contrat.

Il doit chercher un nouveau locataire et adresser sa lettre de résiliation (lorsqu’il s’agit d’un logement de famille, la résiliation doit être signée par les deux conjoints même si un seul est mentionné sur le contrat) en respectant au minimum un préavis d’un mois pour le quinze ou la fin d’un mois permettant au bailleur de prendre les renseignements d’usage sur le candidat.

En effet, la personne proposée doit être :

– solvable, soit en mesure de payer le loyer et les charges,
– objectivement acceptable pour le bailleur. Ce dernier devra sans délai indiquer les motifs de son refus ; par exemple, le nombre d’occupants conduit à une suroccupation des locaux, le nouveau locataire veut exercer une activité qui troublerait la tranquillité ou le standing de l’immeuble.
– disposée à reprendre le bail aux mêmes conditions (durée, loyer actuel et futur, etc.)

A défaut, le locataire reste responsable de ses obligations jusqu’à l’échéance de son bail.

Le bailleur n’a aucune obligation d’accepter la conclusion d’un nouveau contrat avec le candidat amené par le locataire sortant ; ce dernier étant alors libéré à la date voulue par lui.

Actuellement, un grand nombre de transfert de locataires s’effectue en dehors des échéances. Ainsi, le locataire souhaitant restituer son logement par anticipation trouve dans la majorité des cas, des locataires de remplacement par l’insertion d’une annonce ou par simple bouche à oreille.

Question : Mon père, veuf, doit subitement quitter son logement pour entrer en EMS. Les moyens financiers de la famille étant limités, comment dois-je pratiquer pour éviter de payer des loyers dans le vide ?

En matière de droit du bail, selon la jurisprudence, l’entrée définitive dans une maison pour personnes âgées est considérée comme un juste motif de congé extraordinaire prévu par l’art. 266g du Code des Obligations. Toutefois, il ne s’agit pas d’une résiliation immédiate, il y a lieu de respecter le délai de congé légal de trois mois pour les habitations avec le risque de devoir indemniser le propriétaire ; la loi prévoyant que « le juge statue sur les conséquences pécuniaires du congé anticipé, en tenant compte de toutes les circonstances. »

Aujourd’hui, il serait plus judicieux de résilier le contrat par anticipation et chercher, par l’insertion d’une annonce ou par simple bouche à oreille, un nouveau locataire solvable, disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions (durée, loyer actuel et futur, etc.). Cette façon de procéder ayant l’avantage de réduire le préavis de congé à un mois pour le quinze ou la fin d’un mois. Par ailleurs, si le loyer de relocation est revu à la hausse, le locataire est libéré de ses obligations même sans présenter un nouveau locataire ; les conditions du bail n’étant plus identiques.

Cela étant, nous conseillons d’effectuer en parallèle les deux résiliations mentionnées ci-dessus. La recherche d’un nouveau locataire pour un bail aux mêmes conditions ayant échoué, la responsabilité du parent entrant en EMS s’éteindra après le délai du congé pour justes motifs, soit trois mois, et non la durée courant jusqu’à l’échéance contractuelle.

Le fait de ne pas intervenir auprès du bailleur ni de payer les loyers expose le locataire à une résiliation du bail de la part du bailleur, après une veine mise en demeure, moyennant un délai minimum de trente jours pour la fin d’un mois. Mais cela ne veut pas dire que le locataire sera libéré à cette date, il restera responsable de ses obligations jusqu’à l’échéance prévue par le contrat de bail ou la relocation de l’appartement ; soit une durée généralement supérieure aux trois mois prévus par la résiliation pour juste motif. Cette solution est fortement déconseillée, des frais de procédure pouvant encore s’additionner en sus des sommes dues.

Il est ici précisé qu’en cas d’obtention des prestations complémentaires AVS/AI ou selon la Loi d’aide aux personnes recourant à l’hébergement médico-social, le paiement des loyers, le temps que le bail soit résilié, peut être garanti à certaines conditions mais au maximum durant une année.

L’admission d’un proche dans un EMS peut avoir des conséquences financières pénibles, il s’agit par conséquent de s’adresser rapidement à son propriétaire ou son représentant selon les modalités des ruptures anticipées du contrat de bail à loyer présentées au début de cette contribution et, cas échéant, solliciter les aides financières prévues par les collectivités publiques.

Question : Je suis locataire d’un appartement et souhaite résilier mon appartement. Comment dois-je procéder ?

En premier lieu, nous vous informons que toute résiliation doit être transmise par pli recommandé et dûment paraphée par tous les titulaires du bail de manière manuscrite afin que celle-ci soit recevable.

Avant toute chose, nous vous conseillons de lire attentivement les conditions de votre bail à loyer et en cas de doute, n’hésitez pas à prendre contact avec votre bailleur qui vous communiquera de plus amples informations.

Il existe deux types de résiliation :

– Résiliation contractuelle ; dans ce cas, le congé doit être donné conformément aux termes du contrat de bail en respectant le préavis requis.

Par exemple : Lorsqu’un contrat débute le 1er février 2020 et se termine le 31 mars 2021, renouvelable d’année en année, avec un préavis de résiliation de 4 mois, le courrier recommandé doit parvenir au bailleur au plus tard le dernier jour ouvré du mois de novembre.

– Sans disposition spécifique ; si aucune disposition spécifique n’est convenue contractuellement, les délais de résiliation minimum légaux prévus dans le Code des obligations sont applicables, soit un délai de :

– Trois pour les habitations (art. 266c CO)
– Deux semaines pour les chambres meublées (art. 266e CO)
– Deux semaines pour les places de stationnement (art. 266e CO)
– Six mois pour les locaux commerciaux (art. 266d CO)

A noter que les parties peuvent prolonger ces délais de résiliation légaux mais ne sont pas autorisées à les réduire.

La résiliation doit parvenir au bailleur dans les délais impartis. La plupart des contrats n’indiquant en général aucun délai de résiliation spécial, le bail peut donc être résilié à la fin de n’importe quel mois.

Question : Ayant eu l’opportunité de trouver un nouveau logement, quelles sont les modalités pour remettre mon appartement actuel avant l’échéance contractuelle de mon bail à loyer ?

En matière de droit du bail, le locataire d’un appartement qui souhaite être libéré de ses obligations avant l’échéance de son contrat doit entreprendre les démarches et respecter les conditions suivantes.

Il doit chercher un nouveau locataire et adresser sa lettre de résiliation en respectant au minimum un préavis d’un mois pour le quinze ou la fin d’un mois. Préavis permettant au bailleur de prendre les renseignements d’usage sur le candidat. Lorsqu’il s’agit d’un logement de famille, la résiliation doit être signée par les deux conjoints même si un seul est mentionné sur le contrat.

Il est précisé que la personne proposée doit être :

solvable, soit en mesure de payer le loyer et les charges.
objectivement acceptable pour le bailleur. Ce dernier devra sans délai indiquer les motifs de son refus ; par exemple, le nombre d’occupants conduit à une suroccupation des locaux, le nouveau locataire veut exercer une activité qui troublerait la tranquillité ou le standing de l’immeuble.
disposée à reprendre le bail aux mêmes conditions (durée, loyer actuel et futur, etc.).

A défaut, le locataire reste responsable de ses obligations jusqu’à l’échéance de son bail.

Le bailleur n’a aucune obligation d’accepter la conclusion d’un nouveau contrat avec le candidat amené par le locataire sortant ; ce dernier étant alors libéré à la date voulue par lui.

En cette période de pénurie, où la demande dépasse largement l’offre, le locataire souhaitant restituer son logement par anticipation trouve dans la majorité des cas des locataires de remplacement par l’insertion d’une annonce ou par simple bouche à oreille.

Question : En prévision du prochain état des lieux de sortie de mon appartement, pouvez-vous me dire comment dois-je m’y préparer ?

A la date fixée pour l’état de lieux, le locataire doit restituer l’appartement et les dépendances vides de tout mobilier lui appartenant ainsi qu’en parfait état d’entretien et de propreté.

Aussi, il s’agit de remplacer tout objet défectueux dans le cadre des menus travaux d’entretien et de réparation comme les sangles de stores, vitrages, joints de robinet, filtres de ventilation, prises et interrupteurs, etc.

Le locataire doit également remédier aux dommages consécutifs à une usure anormale des papiers peints, murs, plafonds, boiseries, appareillage sanitaire, etc. Tous postes qui seront, à défaut de réparations dans les règles de l’art, facturés au titre d’indemnités de dépréciation. Toutefois, il y aura lieu de prendre en considération la durée d’amortissement des installations, l’usure normale incombant au propriétaire, à moins qu’il s’agisse de défauts ponctuels.

Au niveau des nettoyages qui devront être terminés pour la reconnaissance des lieux, le locataire veillera entre autres à enlever tous crochets et papiers adhésifs, lessiver tous les vernis et toutes les boiseries en évitant les coulures, laver les faïences, récurer à fond les sols en carrelage et revêtements synthétiques, remettre en état les parquets, nettoyer les vitres, les stores et les volets.
En outre, il appartient au locataire de prévenir de son départ les organes tels que le contrôle des habitants, les opérateurs de téléphonie et de télévision, ainsi que les fournisseurs d’énergie ; tout en veillant que les installations électriques fonctionnement lors de l’état des lieux pour permettre le contrôle des pièces bornes.

Question : Mon futur propriétaire me demande trois mois de loyer à titre de garantie loyer. Cela correspond-t-il à la loi et comment être sûr que je puisse récupérer le montant à mon départ ?

Lors de la location d’un objet immobilier, afin de couvrir les risques du propriétaire quant au non-paiement du loyer, des frais accessoires et de la réparation de dégâts occasionnés par le locataire, il peut être exigé une garantie loyer. Ce n’est pas une obligation mais si cela est prévu explicitement dans le contrat de bail à loyer, il y a lieu de respecter certaines règles que nous allons brièvement exposer ci-dessous.

Son montant est limité selon la loi à trois mois de loyer pour les baux d’habitation ; le contrat-cadre déclaré de force obligatoire précisant qu’il s’agit d’un maximum de trois mois de loyer net, soit sans les finances de chauffage, eau chaude et frais accessoires.

Si le bailleur reçoit le montant en espèces, il a l’obligation de le déposer sur un compte bancaire spécifique ouvert au nom du locataire afin d’éviter qu’il soit utilisé à d’autres fins ; ceci, dans un délai de 10 jours pour les logements. S’agissant d’une règle impérative, le contrat ne peut en aucun cas prévoir que le propriétaire en soit dispensé. Il est ici précisé que les intérêts des dépôts reviennent au locataire.

Il peut également s’agir d’un cautionnement garantissant au bailleur le versement du montant fixé en cas de besoin. Cette variante offre l’avantage pour le locataire de ne pas effectuer un dépôt d’argent qui est bloqué – aujourd’hui qui plus est très peu rémunéré – pendant toute la durée du bail à loyer ; en contrepartie de la garantie offerte par le prestataire, le locataire lui verse une prime annuelle et éventuellement des frais de dossier et/ou de gestion.

Pour les locaux commerciaux, il n’y a pas de montant maximum pour la constitution de la garantie de loyer. En outre, le bailleur de locaux commerciaux bénéficie d’une sûreté supplémentaire par un droit de rétention sur le mobilier se trouvant dans les locaux loués en cas de retard dans le paiement des loyers et des frais accessoires.

La garantie doit être constituée dans les trente jours qui suivent la signature du contrat de bail à loyer, mais au plus tard lors de l’état des lieux d’entrée. A défaut, les clés ne pourront être délivrées au locataire par le gérant ou le propriétaire.

L’argent ne peut être débloqué, partiellement ou en totalité, qu’avec l’accord des deux parties ou moyennant un jugement entré en force ou la notification d’un commandement de payer qui n’a pas été frappé d’opposition ou dont l’opposition a été levée.

Au niveau pratique, l’état des lieux de sortie effectué et les loyers ainsi que les éventuels travaux à charge du locataire payés, le bailleur donnera son accord écrit pour la libération de la garantie. Afin de ne pas retenir l’entier de la somme déposée jusqu’à l’obtention des factures des réfections incombant au locataire, il peut être prévu de faire signer une procuration au locataire permettant de libérer en faveur du bailleur la somme due ; le solde ainsi que les intérêts pouvant être prélevés par le locataire. Si aucune procédure n’est intentée dans l’année après le départ du locataire, ce dernier peut obtenir la libération de la garantie sans accord du bailleur. Le prestataire s’adressera toutefois au bailleur afin d’être certain qu’aucune action judiciaire n’a été entreprise dans ce délai de douze mois.

Enfin, nous ne vous conseillons pas de négocier le montant de la garantie loyer à la baisse avec le risque que votre candidature soit écartée ; la garantie de trois mois pour un appartement ne couvrant parfois pas les loyers dus, les procédures d’expulsion étant longues et le droit de rétention sur le mobilier ayant été supprimé en ce qui concerne les logements.

Question : Le contrat de bail à loyer de mon futur logement mentionne une garantie, pouvez-vous me renseigner sur les démarches en vue de sa constitution ?

Il n’y a pas d’obligation légale à prévoir une garantie loyer dans un contrat mais elle est souvent exigée pour permettre au bailleur de se prémunir des risques de non-paiement du loyer et des frais accessoires ainsi que de la réparation de dégâts occasionnés par le locataire.

Usuellement, le locataire s’adresse à une banque ou une société de cautionnement qui établira un certificat de garantie. Si le bailleur reçoit le montant en espèces, il a l’obligation de le déposer sur un compte bancaire spécifique ouvert au nom du locataire afin d’éviter qu’il soit utilisé à d’autres fins. Il est ici précisé que les intérêts des dépôts bancaires reviennent au locataire.

Dans le cadre d’un cautionnement, le locataire n’a pas à effectuer un dépôt d’argent qui est bloqué pendant toute la durée du bail à loyer. En contrepartie de la garantie offerte par le prestataire, le locataire lui verse une prime annuelle et éventuellement des frais de dossier et/ou de gestion.

En fonction des objectifs financiers du locataire, plusieurs alternatives sont ainsi aujourd’hui à sa disposition pour la constitution de la sûreté sollicitée.

Question : Ne trouvant pas de logement, j’envisage de partager un appartement avec deux colocataires. Quelles sont les modalités à remplir d’un point de vue pratique et en regard de la législation sur le bail à loyer ?

Lorsqu’un logement répond à vos besoins, il s’agit dans un premier temps de s’inscrire auprès de la régie. Pour ce faire, il y a lieu de remplir le formulaire avec les coordonnées de chaque colocataire et fournir les documents usuels : une copie des pièces d’identité (pour les étrangers également une copie du permis de séjour ou de travail), un justificatif des salaires et une attestation récente de l’office des poursuites. Si vous ne pouvez prouver de revenus stables, par exemple parce que vous êtes aux études, vous devrez obtenir d’un tiers solvable qu’il accepte de prendre le bail à loyer à son nom ou garantir les conditions contractuelles.

Responsabilité solidaire

Si le dossier est retenu, un contrat de bail à loyer va être établi mentionnant les noms de tous les colocataires et de l’éventuel garant. On parle de responsabilité solidaire à savoir que le bailleur peut solliciter le paiement du loyer entier à un seul colocataire. Pratiquement, nous conseillons de créer un compte bancaire ou postal sur lequel chaque colocataire verse sa part et duquel un ordre permanent honore les loyers mensuels d’avance. Cette façon de faire permet en outre de garder un justificatif des versements de chacun et ceux adressés à la régie. Nous vous rappelons que si les loyers ne sont pas payés, le montant total peut être réclamé au colocataire le plus solvable qui devra ensuite se retourner contre les personnes négligentes. Toutefois, au préalable, la mise en demeure sera envoyée à tous les colocataires mais pas nécessairement séparément sauf si l’objet du bail est le logement de la famille.

Sous peine de nullité, les hausses de loyer doivent être notifiées à l’ensemble des signataires, il en va de même pour la résiliation du contrat.

Quid du départ d’un colocataire

Lorsqu’un colocataire quitte le logement et qu’un nouveau prend sa place, un avenant doit être sollicité auprès du bailleur qui permettra – si le nouveau colocataire offre les mêmes garanties – de libérer la personne déménageant. De ce dernier, les personnes restantes ont tout intérêt à exiger les réparations des dégâts qu’il a occasionné s’il y en a. Sinon, ils seront à la charge des colocataires qui seront partie au contrat à la fin du bail.

Dans tous les cas, il faut avertir la gérance qui est en droit de connaître tous les occupants de l’appartement. A défaut, la personne ne figurant pas sur le bail ne pourra se prévaloir d’un droit de location en cas de résiliation par les titulaires du contrat.

Option de la sous-location

Si les colocataires souhaitent sous-louer une partie de l’objet du bail principal, là également, il y a lieu de solliciter l’autorisation du bailleur en lui communiquant les conditions de sous-location : désignation de l’objet, coordonnées du sous-locataire, durée, prix de location, etc.

Selon les Règles et usages locatifs du Canton de Vaud, le consentement du bailleur doit être donné par écrit et dans les 30 jours dès réception de la demande du locataire. Au niveau de la durée de la sous-location, ces dispositions prévoient que le locataire ne peut sous-louer l’entier de la chose pour une durée indéterminée (avec reconduction tacite sauf congé donné par l’une ou l’autre des parties) à moins que le bailleur transmette son accord.

Pour conclure, il y a lieu d’être particulièrement prudent dans le choix des colocataires ou sous-locataires afin d’éviter de supporter toute la charge financière jusqu’à l’échéance du contrat. Il serait judicieux d’établir également entre les colocataires un document écrit précisant l’organisation mise en place entre autres pour l’ouverture de la garantie et le versement des loyers ; la gérance n’étant pas concernée par les répartitions et responsabilités internes de la communauté de locataires ainsi créée.

Question : Propriétaire d’un petit immeuble, j’ai un locataire qui refuse de prendre en charge le remplacement de sa toile de tente en se référant aux Règles et usages locatifs alors qu’elle a été détériorée par lui ; la toile étant par tous les temps baissée. Ne suis-je pas dans mon bon droit d’exiger le remboursement de ces frais ?

Effectivement, les Règles et usages locatifs du canton de Vaud qui ont force obligatoire pour tous les contrats de baux à loyer précisent à l’art. 8 que « le bailleur a la charge des frais suivants : (…) le remplacement des toiles de tente, si les locaux loués en sont équipés.» Il s’agit d’une obligation qui a été introduite suite à une jurisprudence qui a modifié la pratique précédente qui prévoyait que le locataire soit responsable de la réparation et du remplacement de sa toile.

Dégâts causés par le locataire

Par contre, selon l’art. 257f al. 1 du Code des Obligations, « le locataire est tenu d’user de la chose avec le soin nécessaire » et les Règles et usages locatifs du canton de Vaud stipulent que « sous réserve de l’usure normale, le locataire prend à sa charge la réparation des dégâts qu’il a causés. »

En l’espèce, l’usage de la toile de tente par le locataire n’est à l’évidence pas adéquat et sa responsabilité est par conséquent engagée. Ainsi, le propriétaire pourra réclamer des dommages-intérêts au locataire. Toutefois, il y a lieu de prendre en considération la durée d’amortissement de cette installation qui est de 15 ans selon la tabelle commune des associations de bailleurs et locataires. En effet, l’usure normale incombe au propriétaire, à moins qu’il puisse se prévaloir qu’il s’agisse de défauts ponctuels ou que, malgré un avertissement, le locataire persiste à négliger la protection de son store solaire.

Tempêtes

Nous profitons de l’occasion pour mentionner que si malgré l’avis des météorologues qui annoncent l’arrivée de forts vents ou de grêles, et que le locataire ne remonte pas sa toile de tente ou ses stores, le propriétaire pourrait se retourner contre lui si ce dernier avait la possibilité de limiter les dommages. De plus, il est ici précisé que l’établissement d’une assurance contre l’incendie et les éléments naturels du Canton de Vaud n’octroie aucune indemnité dans le cas où le locataire ne s’est pas prémuni du risque de détérioration de sa toile alors qu’une tempête avait été annoncée suffisamment à l’avance par les médias.

Même si en temps normal, c’est au propriétaire d’entretenir et remplacer la toile de tente, le locataire a l’obligation d’utiliser son appartement avec tout le soin nécessaire. Cas échéant, il pourrait être redevable d’indemnités ou encourager le bailleur à ne pas procéder à la rénovation sachant que l’usage n’est pas approprié.

Question : Quelles mesures pouvons-nous prendre envers un locataire qui néglige l’entretien de son logement jusqu’à le détériorer ?

Selon l’art. 257f al. 1 du Code des Obligations, « le locataire est tenu d’user de la chose avec le soin nécessaire ». Les Règles et usages locatifs du canton de Vaud précisent les obligations du locataire à ce sujet, en particulier qu’il est chargé de procéder, à ses frais, aux nettoyages et aux menus travaux d’entretien et de réparation. Une liste non exhaustive mentionne par exemple : l’entretien des sols, boiseries, installations sanitaires, appareils ménagers, l’aération régulière les locaux, le remplacement des vitres brisées ou endommagées, des prises, les brise-jets, les flexibles, les joints des robinets, les filtres de ventilation, etc.

Visite des lieux

Si des doutes apparaissent sur l’entretien du logement, le locataire doit autoriser le bailleur à inspecter la chose, moyennant un préavis donné au locataire et en tenant compte de ses disponibilités.

Lors de la visite, si les lieux ne sont pas utilisés avec le soin requis, le propriétaire doit sommer par écrit le locataire de procéder aux réparations nécessaires dans un délai donné et raisonnable. Cet avertissement précisera les doléances envers le locataire ainsi que les mesures qu’il doit entreprendre.

Résiliation du bail

Il y a lieu également d’aviser le locataire qu’à défaut de réaction de sa part, le contrat de bail pourra être résilié de manière anticipée moyennant un préavis de 30 jours pour la fin d’un mois pour les baux d’habitation. Pour des raisons de preuve de la réception de cette mise en demeure, nous vous conseillons de l’adresser en courrier recommandé.

Nous tenons à préciser qu’une résiliation n’est possible que pour des faits d’une certaine gravité qui rend le maintien du bail insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison. Afin d’appuyer les faits constatés, il est envisageable de solliciter, le cas échéant, un rapport de l’office de l’hygiène de l’habitat compétent au lieu de situation de l’immeuble.

En cas d’endommagement grave et intentionnel des locaux, la loi prévoit la possibilité de procéder directement à une résiliation avec effet immédiat.

Si l’entretien et les réparations n’ont pas été effectués à la fin du bail, le bailleur pourra réclamer des dommages-intérêts au locataire. Toutefois, il y aura lieu de prendre en considération la durée d’amortissement des installations, l’usure normale incombant au propriétaire, à moins qu’il s’agisse de défauts ponctuels. Pour se prémunir, le locataire aura tout intérêt à conclure une assurance responsabilité civile qui prendra à charge les sommes réclamées par le bailleur, ce dernier pouvant d’ailleurs exiger dans le contrat de bail, qu’une telle couverture d’assurance soit établie par le locataire.

Le locataire bénéficie d’un droit d’utiliser l’appartement mais en contrepartie, il a des obligations,en particulier pour ce qui nous concerne aujourd’hui, l’entretien de la chose avec tout le soin nécessaire. A défaut, comme nous l’avons vu, il risque de se voir réclamer des indemnités ou que son contrat de bail soit résilié.

Question : J’ai reçu la confirmation qu’un appartement m’est attribué et que je recevrai un contrat de bail à loyer pour signature. Quelles sont les principaux éléments de ce contrat ?

En préambule, nous signalons que le contrat de bail à loyer n’est soumis à aucune forme particulière même si la forme écrite est vivement conseillée afin de permettre de régler les devoirs et obligations des parties.

En ce qui concerne la partie locataire au contrat, elle peut être une personne physique ou morale mais également plusieurs personnes. Dans ce dernier cas, le bail prévoira que les colocataires répondent solidairement des engagements contractuels. Pour un couple marié, il sera demandé en principe la signature des deux époux qui devront signaler par écrit tout changement concernant leur état civil.

La chose louée : la rubrique « objet du bail à loyer » donne la composition du logement et de ses accessoires permettant ainsi de déterminer le plus précisément possible ce qui est compris dans le prix de location. Compte tenu des différentes méthodes de calcul des surfaces, cette donnée est fournie à titre purement indicatif.

La destination des locaux mentionne pour quels types d’activités l’objet a été loué (habitation, bureau, magasin, dépôt, etc.) sachant que tout changement de destination doit faire l’objet d’une autorisation.

La durée : le Code des Obligations prévoit des baux à durée indéterminée qui se reconduisent tacitement sauf congé donné par l’une ou l’autre des parties, et des baux à durée déterminée qui eux prennent fin, sans congé, à la date fixe convenue.

Le montant du loyer doit être déterminable en francs pour une période déterminée ; généralement il est payable par mois d’avance. Les critères de fixation du loyer indiquent sur quelles bases le loyer a été fixé notamment le taux hypothécaire et/ou l’Indice des prix à la consommation.

Au niveau du chauffage, eau chaude et frais accessoires, il existe quatre systèmes de facturation possibles : les acomptes provisionnels qui exigent un décompte avec les frais effectifs ; les forfaits qui ne tiennent pas comptes des coûts effectifs ; comme la variante du loyer tout compris sans distinction du loyer net et des charges. Une dernière possibilité qui concerne principalement les villas et la facturation directe au locataire par les fournisseurs.

La garantie loyer : il s’agit d’une caution afin de couvrir les risques du propriétaire quant au non-paiement du loyer, des frais accessoires et de la réparation de dégâts occasionnés par le locataire. Son montant est limité, selon la loi, à trois mois de loyer net pour les baux d’habitation – pas de limite pour les locaux commerciaux. Cette somme est placée sur un compte en banque spécial au nom du locataire ou il peut également s’agir d’un cautionnement garantissant au bailleur le versement du montant fixé en cas de besoin.

Les dispositions particulières du contrat régissent ou mettent en évidence des points spécifiques à l’objet loué comme par exemple les travaux d’aménagement qui seront réalisés par le propriétaire et le locataire ; l’interdiction d’effectuer des percements dans les chapes lorsque le logement dispose d’un chauffage au sol, etc.

Font partie intégrante du contrat de bail à loyer, les clauses générales pré imprimées appelées dans le canton de Vaud « Dispositions paritaires romandes et règles et usages locatifs du canton de Vaud » qui ont force obligatoire suite à la signature d’un contrat-cadre entre les représentants des propriétaires et locataires.

Pour conclure, il y a lieu d’être particulièrement attentif aux clauses du contrat de bail à loyer afin de fixer le plus précisément possible les relations entre bailleurs et locataires et ainsi éviter de nombreuses incompréhensions ou conflits en cours de bail ou lors de sa résiliation.

Question : Une annonce pour la location d’un appartement m’intéresse vivement, quelles sont les démarches à entreprendre ?

En premier lieu, afin de pouvoir réagir très vite lorsqu’un objet vous interpelle, il s’agit de préparer un dossier de candidature comprenant une copie de votre pièce d’identité (pour les étrangers également une copie du permis de séjour ou de travail), un justificatif de votre salaire et une attestation récente de l’office des poursuites. Si vous ne pouvez prouver de revenus stables, par exemple parce que vous êtes aux études, vous devrez obtenir d’un tiers solvable qu’il accepte de prendre le bail à loyer à son nom ou qu’il garantisse les conditions contractuelles et c’est sur cette personne que les informations vont être sollicitées. Des références, même si elles ne sont pas déterminantes, peuvent être fournies au bailleur ; s’assurer que les personnes mentionnées aient été avisées préalablement de votre démarche.

Une fois l’annonce lue, appelez immédiatement le numéro de téléphone indiqué pour de plus amples renseignements au sujet de l’objet et des modalités de visite et d’inscription. L’appartement répondant à vos besoins et respectant votre budget (le loyer ne devrait pas dépasser le tiers du revenu mensuel du ménage), vous devez aller vous inscrire personnellement, dans la mesure du possible, auprès de la régie ou du propriétaire en prenant avec vous les documents nécessaires. Le fait de se présenter en personne facilite le contact et permet au bailleur de faire plus amples connaissances et demander des précisions, cas échéant, sur le formulaire d’inscription rempli par le candidat. Dans ce formulaire, nous trouvons des questions relatives à l’objet à louer, les coordonnées du candidat, son âge, son état civil, sa nationalité, sa profession et son employeur, le nombre d’enfants (une famille se verra plus facilement attribuer un logement avec plusieurs chambres à coucher), les animaux de compagnie, etc.

La gérance ou le propriétaire se chargera éventuellement de solliciter des renseignements complémentaires auprès d’entreprises spécialisées afin de déterminer ou vérifier la solvabilité ou les informations transmises par le locataire.

Après analyse, si votre candidature est acceptée, un contrat de bail à loyer vous sera présenté pour signature. Dans le cas où le logement sollicité est attribué et que le candidat y renonce, ce dernier peut devoir à la régie un montant à titre d’indemnisation sur les frais administratifs entraînés par ce désistement.

Compte tenu d’un marché du logement tendu et d’un nombre d’inscriptions important par objet mis en location, il est possible qu’une réponse défavorable vous parvienne. Ne perdez-pas patience et restez attentif aux médias publiant des annonces immobilières ou parlez de votre recherche autour vous, le bouche à oreille étant un très bon vecteur de communication.

Il est ici précisé que souvent l’inscription n’est valable que pour un objet particulier et que si un autre logement retient votre attention dans la même gérance, vous devrez vous inscrire une nouvelle fois. Plein succès dans vos démarches.

Question : Le niveau des taux hypothécaires étant bas, puis-je bénéficier d’une réduction du loyer de mon logement en location ?

Dans le cadre de la fixation des loyers, c’est l’Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux (OBLF) qui fixe le taux d’intérêt de référence. Ce dernier est, depuis 2008, publié par l’Office fédéral du logement (OFL) pour toute la Suisse et s’élève aujourd’hui à 1.25 %. Le prochain taux sera communiqué en mars prochain.

Il y a lieu ainsi de comparer ce taux de référence unique à celui en vigueur pour votre contrat de bail ou lors de la dernière modification de votre loyer. Pour une baisse du taux de 0.25 %, le loyer peut être diminué de 2,91%.

Toutefois, l’éventuelle modification doit tenir compte de l’évolution des autres composantes de fixation des loyers soit l’indice suisse des prix à la consommation à raison de 40 %, la hausse des charges courantes et d’entretien ainsi que les prestations supplémentaires du bailleur comme les travaux dits à plus-values ou l’agrandissement de la chose louée. Le procédé prenant en compte la variation de ces paramètres entre un moment donné et la dernière fixation du loyer est appelé la méthode relative.

Pas de baisse automatique

Selon la législation, il revient au locataire de demander la diminution de loyer pour le prochain terme de résiliation par écrit à son bailleur. Ce dernier doit se déterminer dans les trente jours ; à défaut, le locataire peut saisir l’autorité de conciliation dans un délai également de trente jours.

Le bailleur peut également s’opposer à la diminution sollicitée au moyen de la méthode dite absolue. On entend par là soit que le loyer appliqué est admissible en fonction d’objets comparables ou que le rendement du bien immobilier est insuffisant.

Dans les cas où le loyer devrait être augmenté malgré la baisse du taux d’intérêt hypothécaire, le prix de location peut être maintenu à son niveau actuel avec fixation d’une réserve locative applicable uniquement lors d’un futur changement des paramètres de fixation des loyers.

Sans incidence

Nous tenons à vous préciser que l’évolution du taux d’intérêt hypothécaire n’entre pas en considération dans le cadre des contrats indexés qui doivent avoir été conclus pour une durée de cinq ans et se renouveler tacitement de cinq ans en cinq ans ; une clause prévoyant que le locataire seul pouvant résilier avant le terme étant admise. Dans ce cas, l’indexation prend en compte le 100 % de l’évolution de l’indice suisse des prix à la consommation.

Il en va de même pour les immeubles subventionnés ; les loyers étant fixés par les pouvoirs publics et les modifications ne rentrant pas dans le champ d’application de la protection des loyers abusifs prévue par le droit du bail.

Comme on le voit, la baisse du taux d’intérêt hypothécaire de 0,25 % n’implique pas nécessairement une réduction de loyer d’environ 3 %. Par ailleurs, la non répercussion automatique des diminutions du taux de référence doit être mise en relation avec le phénomène des rentes de situation dont bénéficient de nombreux locataires restés dans le même logement pendant plusieurs années. En effet, malgré les adaptations possibles selon les dispositions du droit de bail à loyer, les prix de location en cours de contrat, ne suivent pas l’évolution des prix du marché et le propriétaire qui souhaite un rendement équitable des fonds qu’il a investis doit en tenir compte dans le cadre de la fixation de cas en cas des loyers de son immeuble.

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